29.10.2007 - Жилье для street retail

Москва традиционно испытывает острый дефицит небольших помещений как для малого, так и для крупного бизнеса. Основной спрос арендаторов сегодня приходится на офисы и магазины площадью около 200 кв. м. По мнению экспертов, с каждым годом он будет расти и не исчерпает себя как минимум пять лет. Поставщиками малых площадей для бизнеса станут застройщики жилых комплексов, на первых этажах которых и будет развиваться формат street retail.

Сегодня спрос на коммерческие помещения площадью до 200 кв. м составляет более 60% от общего дефицита. При этом треть запросов от потенциальных арендаторов или покупателей небольших площадей приходится на площади менее 100 кв. м, говорит маркетолог компании DeltaRealty Ирина Черникова. По ее словам, нехватка малых площадей больно бьет по предпринимателям Центрального административного округа столицы, где доля вакантных площадей до 200 кв. м класса А составляет около 5% от всего объема предложений на рынке, а класса В+ — около 10%. Потенциал рынка коммерческой недвижимости малых площадей настолько велик и неудовлетворен, что о его насыщении вряд ли можно говорить в ближайшие пять лет, полагает управляющий директор «Century 21 Запад» Евгений Скоморовский.

Девелопментом коммерческой недвижимости малой площади занимаются застройщики жилых комплексов и микрорайонов. «На первых этажах жилых домов, как правило, размещают помещения свободного назначения, в то время как комплексное освоение территорий предполагает строительство не только жилых площадей и нежилых на первых этажах, но и всех необходимых коммерческих и социальных объектов»,— объясняет директор департамента управления активами компании «Миэль — коммерческая недвижимость» Сергей Лобанов. «Сегодня строительство коммерческой недвижимости в жилых комплексах ведется преимущественно за пределами МКАД»,— утверждает замгенди-ректора по развитию ГК «Домостроитель» Артемий Крылов. Он объясняет это объемами строительства, похвастаться которыми в столичном регионе сегодня может лишь Подмосковье.

На долю коммерческой недвижимости в строящихся жилых комплексах приходится до 20% общей надземной площади ЖК. Под «нежилье» отводятся первые три этажа, пристроенные здания и подвальные помещения. Жертвовать первыми этажами в пользу бизнеса формата street retail застройщиков заставляет нежелание покупателей квартир селиться ниже третьего этажа, объясняет руководитель отделения «Тургеневское» (коммерческая недвижимость) компании «Инком-недвижимость» Юрий Усков. «Подобные помещения пользуются большим спросом у продавцов различных услуг, так как соседствуют с их потребителями»,— добавляет гендиректор компании Vesco Realty Сергей Леонтьев. Девело-перы предпочитают строить помещения свободного назначения, не сужая круг их потенциальных покупателей и арендаторов. «Тем не менее на первых этажах в основном селятся торговые операторы, а вторые используются для обустройства офисов»,— говорит Сергей Лобанов. Российское законодательство запрещает размещать в жилых комплексах производство и складские помещения.

Официальной классификации для определения класса встроенно-пристроенных помещений на рынке коммерческой недвижимости не существует, поскольку разграничить их сложно, объясняют риэлтеры. «Уровень нежилого помещения определяется классом ЖК»,— полагает директор управления маркетинга и продаж RIGroup Рамиль Гулиев. По мнению Сергея Леонтьева, объектам коммерческой недвижимости в рамках жилых комплексов можно автоматически присвоить класс C, так как они обладают сравнительно небольшой площадью и ограниченностью технических характеристик. По мнению Сергея Лобанова, все площади формата street retail можно условно классифицировать по их профилю. «Наиболее востребованными являются пространства на первых этажах на первой линии домов, которые в основном занимают торговые операторы, на второстепенных улицах, как правило, располагаются компании, предоставляющие определенный спектр услуг: салоны красоты, медицинские клиники, банки и т. д.»,— говорит Лобанов.

Опрошенные B&FM участники рынка не стали ограничивать круг обитателей встроенно-пристроенных помещений представителями малого бизнеса. «В центральных и элитных ЖК активно размещаются сетевые ритейлеры и рестораны»,— говорит Рамиль Гулиев. По его словам, наблюдается бурное развитие ресторанов среднего и выше среднего уровня в популярных спальных районах на юго-западе и северо-западе Москвы. Они размещаются преимущественно на первых этажах жилых комплексов бизнес- и премиум-класса. «Многие крупные компании, такие как Альфа-банк, ВТБ, „Арбат престиж”, „Азбука вкуса”, предпочитают открывать представительства как раз на первых этажах жилых домов,— говорит Сергей Лобанов.— Сложно предугадать, на каком объекте остановится компания, выбирая между площадями на первом этаже жилого комплекса в центре столицы или на пятом этаже в бизнес-центре класса А». Специалисты «Миэль — коммерческая недвижимость» подбирали арендатора помещений на Остоженке, ставка аренды которых начинается от $3000 за 1 кв. м в год. «Для крупной компании, действительно, незазорно иметь представительский офис на первых этажах в центральных районах столицы, особенно в районе Золотой мили. Но в этом случае речь будет идти не о бэк-офисе, а о представительских функциях»,— объясняет Евгений Скоморовский.

На площадях свободного назначения в разных районах Москвы крупные компании создают сеть субофисов. Такую стратегию развития бизнеса использовала компания «Инком-недвижимость». «Одно время мы отдавали предпочтение помещениям площадью 100–150 кв. м, сегодня наши филиалы открываются на 1000 кв. м»,— говорит Усков. По его словам, развитие офисного девелопмента на первых этажах тормозит их неудобная планировка. «Застройщики жилых комплексов при их планировке основное внимание уделяют жилым помещениям, отодвинув „нежилье” на второй план. Для размещения в ЖК бизнеса нужна универсальная планировка помещений с возможностью их зонирования и трансформации»,— говорит Усков. По его словам, подходящими для деловых жильцов качествами отличаются первые этажи новостроек в районе Куркино и строящегося рядом с МГУ квартала Шуваловский. «Благодаря сталинскому проекту, который был реанимирован „Интеко”, первые этажи домов в Шуваловском подходят для офисов»,— резюмирует Усков.

Тем не менее основными обитателями первых этажей жилых домов являются продуктовые ритейлеры, а также продавцы бытовых, консалтинговых, оздоровительных и туристических услуг. По словам Гулиева, насыщенная инфраструктура жилого комплекса, поднимая его уровень, дает фору перед конкурентами-застройщиками. Как рассказал B&FM замдиректора по маркетингу и продажам по вопросам коммерческой недвижимости инвестиционно-строительной компании «Квартал» Павел Епи-хин, при выборе арендаторов нежилых помещений «Квартал» отдает предпочтение социально активному бизнесу, который будет улучшать инфраструктуру жилого комплекса, делая его привлекательным для покупателей квартир. Идеальными арендаторами Павел Епихин считает магазины «шаговой доступности», всевозможные ателье, салоны красоты, фитнес-центры, образовательные и оздоровительные комплексы.

По словам ведущего консультанта отдела жилой недвижимости компании Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko Марии Сериковой, наиболее широко инфраструктура может быть представлена в высококлассных жилых комплексах, однако иногда элитная застройка не предполагает коммерческих площадей, если в округе достаточно объектов инфраструктуры. «В элитных жилых комплексах, расположенных в центре Москвы, первые этажи сдаются заведениям, которые рассчитаны на ограниченный круг посетителей,— цветочные и антикварные салоны, бутики модельеров, магазины редких подарков и хобби, например магазин балетных тапочек»,— говорит директор отдела стратегического консалтинга компании Jones Lang LaSalle Юлия Никуличева. По ее словам, деве-лоперы ЖК класса премиум ни в коем случае не пустят туда супермаркеты, кафе и рестораны, так как они разводят шум и антисанитарию. В свою очередь, сетевики здесь не осядут, потому что в этих комплексах нет большого потока клиентов. «Арендные ставки на коммерческие площади в элитных ЖК минимальные, порой ниже рыночных»,— говорит Нику-личева. По ее словам, эти помещения застройщики ЖК в основном оставляют в собственности, так как владельцы камерных салонов не спешат их покупать.

Вообще, основным мотивом для девелопера ЖК продавать нежилые помещения или сдавать их в аренду служит объем строящихся площадей. По словам Павла Епихина, при точечной застройке девелоперы стремятся продать нежилые помещения, а при комплексном освоении их целесообразно оставить у себя в собственности для дальнейшей сдачи в аренду. По словам Юлии Никуличевой, на этом рынке успешно работает «Капитал групп», которая совмещает в многофункциональных комплексах жилье и торговые центры и создала сеть «Метромар-кет» (на «Соколе», «Тимирязевской», «Пролетарской» и «Шаболовской»).

По мнению Евгения Скоморовского, сдача коммерческих площадей ЖК в аренду является долгосрочным вложением, а их продажа приносит меньший доход, нежели жилье. Доходность от сдачи помещений в аренду находится на уровне 5–12% годовых, считают участники рынка, тогда как продажа может принести 30% прибыли, а в наиболее удачных объектах — до 50%. Диапазон арендных ставок на встроенно-пристроенные помещения составляет, по словам Сергея Лобанова, $500–5000 за 1 кв. м, а их продажная стоимость варьируется от $3 тыс. до $15 тыс. «Стоимость квадратного метра в случае продажи составит 5–12 годовых арендных ставок»,— добавляет Скоморовский.

Постоянный адрес материала - Жилье для street retail