14.05.2007 - "Роснефть" проиграла в борьбе за недвижимость ЮКОСа.

Вопреки прогнозам аналитиков, московские офисы ЮКОСа не достались "Роснефти". После трехчасовой борьбы на аукционе в пятницу победителем вышло ООО "Прана", предложив за столичную недвижимость ЮКОСа 100,09 млрд рублей (около $3,9 млрд) при стартовой цене 22,07 млрд рублей (примерно $860 млн).

Аукцион три раза останавливался на техперерыв, в ходе торгов участники - "Прана" и представляющее интересы "Роснефти" ООО "Нефть-актив" - сделали рекордное количество шагов - 707.

Самый привлекательный актив в этом лоте - 22-этажное здание центрального офиса НК "ЮКОС" на Дубининской улице в Москве неподалеку от Павелецкого вокзала. "ЮКОС" переехал в это здание в 2003 году. Ранее его штаб-квартира находилась в Уланском переулке, где до сих пор расположено несколько офисов компаний группы "ЮКОС", в частности, офис единого бухгалтерского центра нефтяной группы - "ЮКОС-ФБЦ". Теперь это здание известно москвичам вывеской Инвестиционного банка "Траст". Общая площадь офисов там, по приблизительным подсчетам, может составлять около 18 тыс. кв. метров.

Площадь офиса на Дубининской улице составляет 28,6 тыс. кв. метров. Близкий к "ЮКОСу" системный интегратор "Сибинтек" оборудовал это здание в концепции "интеллектуального здания", что предполагает обеспечение взаимодействия систем жизнеобеспечения, управления оборудованием, охраны и передачи информации. В офисе было обустроено 1,3 тыс. рабочих мест и проложено около 400 км кабельных сетей. Стоимость такого оснащения в 2003 году составляла около $10 млн.

Помимо 100% долей собственника центрального офиса ООО "Дубининское" на аукцион было выставлено 77,4% долей ООО "Объединенный центр исследований и разработок", расположенного на Ленинском проспекте в Москве. Также в состав лота включены 61% в ОАО "НИИ экономики авиационной промышленности" (владеет зданием в Уланском переулке) и 100% ООО "ТопМастер-Риэлти" (комплекс зданий на Загородном шоссе и Малой Тульской улице). Кроме того, на продажу выставлены доли разного размера в торговых и управляющих компаниях ЮКОСа.

В чьих интересах действует победитель аукциона, который не пожалел почти $3,9 млрд за несколько объектов недвижимости ЮКОСа в Москве, пока не известно. В базе данных СПАРК значится несколько десятков компаний с таким названием.

Как передал корреспондент "Интерфакса", который присутствовал на аукционе, представитель ООО "Прана" на протяжении второй половины торгов заметно нервничал.

От общения с журналистами победитель отказался.

В "Роснефти" Агентству нефтяной информации сообщили: "Мы торговались до того предела, который считали для себя возможным".

Пресс-секретарь конкурсного управляющего ЮКОСа Николай Лашкевич выразил надежду, что, несмотря на многократное превышение стартовой цены, победитель все же выполнит свои обязательства в полной мере и перечислит деньги.

Источник, наблюдавший за ходом аукциона из зала и знакомый с параметрами проданного пакета, рассказал что при определении начальной стоимости лота средняя цена кв. метра находилась на уровне $7-8 тыс. После продажи цена кв. метра превысила $35 тыс.

Участники рынка, опрошенные агентством , называют цену победы слишком высокой и полагают, что за победителем стоит финансово-промышленная или нефтяная структуры, а офисы приобретены явно не для перепродажи. Крупный девелопер вряд ли выложил бы такую сумму за офисы ЮКОСа, уверены они.

Девелопер Шалва Чигиринский сказал агентству, что не участвовал в аукционе, и не знает, кто может стоять за ООО "Прана". "Я строитель. Зачем мне покупать эти здания?", - заметил он.

Старший исполнительный директор компании Cushman&Wakefield Stiles&Riabokobylko Сергей Рябокобылко считает, что "сумма, за которую были приобретены московские офисы ЮКОСа, говорит об очень высоком интересе к этим активам". По словам собеседника агентства, необходимо проанализировать весь пакет, проданных объектов, чтобы точно сказать насколько цена кв. метра отклоняется от рыночной, поясняя, что в лот может входить, например, земля под этими объектами.

Покупателем, по его мнению, может быть "любой крупный игрок любого сектора бизнеса". Константину Деметриу, директор департамента по вопросам привлечения инвестиций по России и СНГ компании Jones Lang LaSalle полагает, что, скорее всего, за ООО "Прана" стоят "нефтяные деньги". "Не думаю, что кто-либо из девелоперов привлек столько свободных денег для покупки", - говорит он.

По мнению К.Деметриу, приобретались активы явно не на перепродажу. "На первый взгляд цена выглядит довольно высокой. Судите сами - у самого привлекательного объекта - головного офиса ЮКОСа на Павелецкой не самое центральное положение. Да, он класса "А", но ведь это класс "А" 2003 года. Надеюсь, что в полном списке лота много интересных объектов. Тогда это объясняет стоимость", - рассуждает собеседник агентства.

Старший вице-президент компании Knight Frank Андрей Закревский в свою очередь полагает, что приобретенные ООО "Прана" активы интересны, прежде всего, финансово-промышленным структурам. "Вряд ли это игроки рынка недвижимости", - считает он.

Цена лота, по его мнению, может быть адекватна в том случае, если в пакете активов фигурирует земля. "В любом случае, в рыночную стоимость офисов, как правило, не входит отделка, начинка. А в данном случае мы все же видим объекты со всевозможной инженерией и отделкой под ключ", - поясняет он.

Вице-президент группы компаний VMP Corp. (включает компанию "Новая Площадь") Алексей Кожевников считает, что продажа пакета носит явно не рыночный характер. "Нужно рассматривать продажу (пакета недвижимости ЮКОСа - "ИФ-Недвижимость") не как рыночную сделку, а как финансовую схему", - отмечает он. "Даже если предусмотреть будущий рост цен в связи с ограничениями на строительство офисов в центре Москвы, цена квадратного метра в проданных объектах остается весьма высокой", - говорит он.

А.Кожевников уверен, что структура собственника обязательно откроется в ближайшее время. "Это уже традиция. Можно вспомнить историю с ООО "Бисквит", - заключает он. (В сентябре 2005 года ООО "Бисквит" приобрело на аукционе 100% акций гостиницы "Украина" за $270 млн)

Один из собеседников, пожелавший остаться неназванным уверен, что аукцион вообще может сорваться. "Победитель действительно сильно нервничал и, по-моему, серьезно поднял стоимость лота. Вот только сможет ли он расплатиться?", - сомневается он.

Постоянный адрес материала - "Роснефть" проиграла в борьбе за недвижимость ЮКОСа.