14.02.2007 - Об изъятии земельных участков москвичей будут предупреждать заранее

Правительство Москвы, утвердив во вторник 13 февраля проект постановления о порядке изъятия земельных участков для нужд города, готово приступить к разработке картографических материалов с целью их последующего обнародования, сообщил руководитель департамента земельных ресурсов Москвы Виктор Дамурчиев.

"После того, как программа изъятия и выкупа земельных участков под капитальное строительство будет разработана, мы не будем делать из нее тайну", - сказал глава департамента.

По аналогии с программой сноса пятиэтажек в Москве, пояснил агентству В.Дамурчиев, мы "опубликуем план с приложением картографических материалов - чтобы люди знали, что готовит город на ближайшую перспективу, например, на десять лет".

"Город не может развиваться спонтанно, а для этого мы должны, исходя из актуализированного Генплана, предупредить землепользователей о тех мероприятиях, которые власти будут проводить на территории их участков, - заявил собеседник агентства. - В свою очередь, городским властям важно увидеть перспективу, связанную с использованием земельных ресурсов Москвы. Причем не просто увидеть, но и законодательно закрепить".

В ближайшее время детали программы будут обсуждаться в Москомархитектуре. По расчетам В.Дамурчиева, подготовительные работы будут завершены в I полугодии текущего года, а "до конца года документы для землепользователей будут оформлены в соответствующем виде".

Как сказал глава департамента, работа по выявлению подлежащих изъятию земельных участков, связана в первую очередь с оптимизацией процесса управления земельными ресурсами города.

"Все, что мы делаем в данном случае, предусматривает сведение к нулю сложностей для добросовестных землепользователей и максимальное осложнение для недобросовестных, то есть тех, которые используют участок ненадлежащим образом", - подчеркнул В.Дамурчиев.

Одобренный во вторник проект постановления правительства Москвы "О порядке взаимодействия органов исполнительной власти города по вопросам, касающимся изъятия земельных участков" прописывает процедуру порядка резервирования земель для нужд города, в том числе за счет изъятия уже занятых участков.

В документе, в частности, говорится, что принудительное изъятие земельных участков для государственных нужд города допускается в целях размещения и возведения объектов капитального строительства в случаях, установленных федеральными законами и законами Москвы, при невозможности размещения подобных объектов без изъятия земельных участков.

При этом в решении об изъятии должна быть в обязательном порядке указана его цель (например, необходимость нового строительства, развития территорий в соответствии с Генеральным планом города Москвы, планами развития округов и районов города Москвы, реализацией городских программ, требующих сноса жилых домов).

Собственник объектов недвижимости, находящихся на изымаемом участке, а также землевладелец, землепользователь или арендатор в соответствии с Гражданским кодексом должен быть оповещен властями за год до изъятия (при этом согласно статье 279 ГК РФ выкуп участка возможен лишь с согласия собственника).

С момента государственной регистрации решения об изъятии участка и до достижения соглашения сторон собственник может распоряжаться землей как хочет: например, он может ее продать или построить на ней что-нибудь.

Однако, в соответствии с ГК, собственник и иные владельцы при определении выкупной цены рискуют не получить компенсации за расходы, связанные с новым строительством, расширением и реконструкцией зданий и сооружений на земельном участке уже после часа "X", то есть после того, как им объявили об изъятии.

В случае несогласия обладателей прав на земельные участки с решением об их изъятии, либо их несогласия с условиями выкупа или с размером компенсации, департамент земельных ресурсов Москвы от имени правительства города будет обращаться в суд с исками о выкупе земельных участков.

Иск департамента будет направляться в течение 30 дней по истечении года со дня уведомления обладателя прав на земельный участок о его изъятии.

На основании решения суда владельцам земельных участков должно быть предоставлено возмещение. Как следует из статьи 281 ГК, "при определении выкупной цены в нее включаются рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду".

По соглашению с собственником ему также может быть предоставлен взамен изъятого участка - другой земельный участок с зачетом его стоимости в выкупную цену.

"Это сложный вопрос, - признал Юрий Лужков на заседании правительства. - Но в основе своей проект документа нормальный".

По мнению мэра, для нормальной работы по резервированию и изъятию земельных участков необходимо усовершенствовать генеральный план развития города. "Это та база, которая позволит нам решать все вопросы, в том числе резервирования и изъятия", - отметил градоначальник.

Ю.Лужков отметил, что данный закон будет являться ограничителем в возможностях города по резервированию и изъятию земельных участков, однако позволит избежать произвола.

По его мнению, резервирование должно осуществляться в плановом режиме. "Необходимо дать возможность собственникам подготовиться. Планирование данной работы позволит взаимодействовать с собственниками на цивилизованных рыночных условиях", - отметил мэр.

Он указал на необходимость обязательного проведения независимой оценки стоимости земельных участков и находящейся на них недвижимости: "Оценки не должны осуществляться ни тем, кто изымает, ни тем, у кого изымают. Эта работа должна проводиться объективно, возможно, государственной организацией, не зависящей от города".

Опрошенные эксперты констатируют, что городские власти зачастую слишком широко толкуют понятие "для нужд города".

Депутат Госдумы Галина Хованская обращает внимание на то, что в статье 49 Земельного кодекса дается полный список госнужд, позволяющих изъять землю. "Среди них, - поясняет депутат, - выполнение международных обязательств Российской Федерации, размещение атомных и энергетических объектов, объектов обороны, транспорта, инженерной инфраструктуры. О жилищном строительстве ничего не говорится".

Светлана Матвеева, главный юрист группы отделов холдинга "МИЭЛЬ-Недвижимость" указывает на прописанные в статье 32 Жилищного кодекса основания для изъятия, которые касаются случаев с многоквартирными аварийными или ветхими домами, собственники которых в течение шести месяцев после признания дома аварийным не подали в установленном законодательством РФ о градостроительной деятельности порядке заявление на получение разрешения на строительство, снос или реконструкцию такого дома.

"В этом случае земельный участок, на котором расположен указанный дом, и жилые помещения в указанном доме подлежат изъятию для муниципальных нужд в порядке, предусмотренном законодательством", - говорит эксперт.

Председатель коллегии адвокатов "Правовая защита" Артем Сидоров отмечает, что "нарушение норм об изъятии земельного участка и о годичном сроке носит в Москве массовый характер. Объяснение простое - поскольку земли якобы не сформированы, строить можно все, что нужно", - отмечает эксперт.

Он поясняет, что до сих пор не сформированы земельно-имущественные комплексы под пятиэтажками, и фактически этим пользуется правительство Москвы, не выплачивая положенные компенсации. "Такие ситуации остается оспаривать только через суд", - говорит эксперт.

В то же время, по словам юриста, если речь идет о земле под предприятиями, все необходимые процедуры при изъятии земель обязательно проводятся. Это связано с отсутствием дыр в законодательстве, считает собеседник.

Руководитель департамента готового бизнеса коллегии адвокатов "Князев и Партнеры" Алексей Курганов указывает, что объективность оценки участка при изъятии в любом случае будет носить очень приблизительный характер. Еще более приблизительны результаты оценки в регионах, отмечает эксперт.

"Есть три метода оценки - доходный, расходный и сравнительный. Если к Москве эти методы еще применимы, то уже в 100 км от Москвы оценить землю практически невозможно", - говорит А.Курганов. Он предполагает, что независимую оценку, скорее всего, будет заказывать и оплачивать город. "Независимый оценщик не сможет оценить землю настолько точно, чтобы можно было опираться на эти данные для выплат компенсации, скорее всего, она не будет объективной", - уверен специалист.

Необходимость принятия этого "сложного" закона продиктована дефицитом в Москве свободных площадок под застройку. Городские власти вынуждены перейти к практике изъятия у собственников и арендаторов участков земли, чтобы наращивать объемы, прежде всего, жилищного строительства. Это необходимо как для решения социальных программ, так и для стабилизации цен на рынке жилья.

С другой стороны, возведение коммерческих (офисных и торговых) площадей современного уровня принесет городу больший доход, нежели неэффективное использование земельных участков промзон, занятые нерентабельными предприятиями.

Постоянный адрес материала - Об изъятии земельных участков москвичей будут предупреждать заранее