31.01.2007 - Привилегии для москвичей приведут к росту цен на столичное жилье

Москвичи отныне будут стоять в очереди на квартиру не более десяти лет, сообщили в городской администрации. Это положение зафиксировано в среднесрочной жилищной программе "Москвичам - доступное жилье" на период 2007 - 2009 годы и задание на 2010 год", которую правительство Москвы утвердило на днях постановлением № 24.

"Москвичами в программе считаются жители мегаполиса, легально прожившие в столице не менее 10 лет, - сообщил агентству источник в городской администрации. - Документ гарантирует привилегированное положение москвичей при покупке жилья".

В программу, в частности, включена формула так называемого "индекса доступности" жилья", который рассчитывается как отношение среднерыночной стоимости стандартной квартиры в столице площадью 54 кв. метра к разнице среднегодового дохода московской семьи из трех человек и прожиточного минимума этой семьи.

Этот индекс, как указывается в документе, показывает, за сколько лет среднестатистическая семья москвичей может накопить средства для покупки жилья.

В настоящее время, как следует из расчетной формулы индекса доступности жилья и данных Москомстата о стоимости жилья, уровне зарплат и величине прожиточного минимума, период накопления превышает десять лет

. Согласно постановлению правительства Москвы, для средней московской семьи к 2010 году этот срок не должен превышать семи лет.

Чтобы добиться этой цели, а также сократить срок ожидания в очереди на получение муниципального жилья, городские власти включили в программу ряд мер, ограничивающих продажу иногородним квартир в домах эконом-класса.

Поскольку документ вступил в силу 1 января текущего года, все конкурсы на право строительства жилья эконом-класса в столице будут проходить по новым правилам. Так, инвесторам-застройщикам будут предложены на выбор три схемы взаимодействия с городом. Первая предполагает распределение долей между городом и инвестором в соотношении 40% и 60% соответственно при условии, что инвесторы часть своей доли (максимум 80%) обязуются продавать только москвичам.

По второй схеме, в распоряжении инвестора остается 60% жилья, но половину квартир он должен продать нуждающимся в улучшении жилищных условий москвичам по льготной цене.

В соответствии с третьей схемой, за инвестором остается только 20% построенного, которое он может продавать кому угодно.

Опрошенные агентством эксперты сомневаются в эффективности такого подхода к решению жилищной проблемы горожан.

Один из префектов московского правительства на условиях анонимности заявил, что "такие постановления, как правило, реализуются с трудом, оказываются недействующими". По мнению другого префекта, "рынок так жить не может".

"Сложно судить, какие проекты застройки попадут под требования городских властей, - говорит пресс-секретарь девелоперской компании "Сити XXI век" Сергей Лядов. - Возможно, участники конкурсов будут заинтересованы в разработке объектов бизнес-класса, чтобы избавиться от дополнительных обременений".

С ним согласна и директор департамента городской недвижимости компании Vesco Realty Вера Лукина. "Стоимость возведения инфраструктуры, переводящей проект из сегмента эконом-класса в нижние уровни бизнес-класса (например, инвестирование в строительство подземного паркинга), не так уж сильно увеличивает себестоимость нового дома, но значительно улучшает его статусность, вызывая соответствующий рост цены кв. метра для покупателя", - считает собеседница агентства.

Кроме того, В.Лукина обращает внимание на то, что "ситуация, когда застройщики уходят в сторону более высоких классов, типична для первичного рынка жилья в Москве". На конец 2006 года, по ее данным, из 110 новостроек к сегменту элитного жилья относилось 35 объектов, к бизнес-классу - 45, а оставшиеся классифицировались экспертами как объекты эконом-класса. При этом, подчеркивает представитель Vesco Realty, только около 20 новых домов эконом-класса были панельными.

В то же время пресс-секретарь инвестиционно-строительной компании "СХолдинг" Оксана Басова считает, что не все застройщики смогут уйти в сегмент бизнес-класса. "Домостроительные комбинаты и застройщики, чей бизнес ориентирован на производство типового жилья "уйти" в более дорогую нишу не смогут", - пояснила она.

"Застройщиков жилья эконом-класса у нас не так много, и все они могут себе позволить жить в рамках, предложенных постановлением правительства Москвы", - добавляет О.Басова.

"На сегодняшний день доля города, которая выплачивается инвесторами-застройщиками, и так достаточно велика", - соглашается с ней заместитель генерального директора ОАО ХК ГВСУ Центр Владимир Савчук.

Сразу в нескольких агентствах недвижимости корреспонденту сообщили, что данные московских властей о влиянии покупок немосквичами квартир в столице на подорожание московских квартир "несколько преувеличены".

Так, по статистике консалтингового центра компании "МИЭЛЬ-Недвижимость", сегодня 68% квартир в новостройках приобретают москвичи, 11,6% - жители Подмосковья и только около 20% - люди, приехавшие из других регионов России и зарубежья.

На этом основании риэлторы высказывают опасение, что новые правила игры приведут к снижению спроса в сегменте дешевого жилья. "Непонятно, каким образом будет обеспечен постоянный спрос со стороны москвичей", - говорит директор консалтингового центра Владислав Луцков.

Его коллеги из других риэлторских и девелоперских компаний уверены, что меры городского правительства по повышению доступности жилья для москвичей скорее вызовут обратный эффект.

Руководитель средней строительной компании, которая возводит жилье в столице, так прокомментировал "ИФ-Недвижимость" новое постановление: "Если оно будет работать, то скидка, которую инвестор будет делать на так называемое "социальное доступное жилье" для москвичей, будет накручиваться на стоимость жилья в сегментах бизнес-класса и элитного жилья".

С другой стороны, пояснил он, те квартиры, которые москвичи будут получать по очереди или по льготным ценам, "влиять на рынок не будут до тех пор, пока они будут выключены из оборота".

"Но если потом они будут перепродаваться, то цена на них будет рыночной, что неминуемо приведет к росту цен на жилье в Москве", - уверен собеседник агентства.

Заместитель генерального директора "МИАН-Девелопмент" Наталья Саакянц полагает, что данная мера департамента жилищной политики и жилищного фонда является "вмешательством в очень непростые и еще не до конца сложившиеся отношения продавца и покупателя".

"Если застройщики согласятся на первые две схемы, не факт, что у москвичей найдутся деньги на покупку квартир. Тогда застройщик будет вынужден либо не продавать квартиры вообще, либо продолжать продавать их по рыночной стоимости, используя всяческие лазейки, - комментирует директор по маркетингу бюро недвижимости "Агент 002" Ольга Побединская. - При третьем же варианте рыночная стоимость может взлететь вверх и вызвать ажиотаж не только на первичном, но и на вторичном рынке жилья, причем во всех классах".

Кроме того, собеседники агентства отмечают, что усилия департамента по ограничению продажи жилья немосквичам могут привести к созданию полулегальных схем.

"В конечном итоге этот механизм рискует превратиться в некий инструмент зарабатывания денег: люди, десять и более лет прожившие в Москве, смогут приобретать квартиры по более низкой цене и продавать их потом по более высокой, ведь контролировать судьбу квартиры после ее покупки не планируется", - говорит В.Луцков.

А Н.Саакянц добавляет, что нельзя исключать "и всплеск мошеннической деятельности, связанной с невозможностью приобрести и без того дефицитный товар".

По мнению О.Побединской, любой большой город нуждается в рабочей силе невысокой квалификации, причем вопрос предоставления жилья таким людям должен решаться "путем предоставления им социального, то есть дотационного съемного жилья, а не за счет того, что по истечении определенного срока они становятся "лондонцами" и "нью-йоркцами".

"Власти должны иметь программы по строительству социального жилья для малоимущих слоев, а цены, в том числе и на жилье, должен определять только рынок. Это базовый курс микроэкономики", - резюмирует эксперт.

Впрочем, некоторые застройщики согласны с решением городских властей. В частности, директор компании "Крост" по связям с общественностью Екатерина Семихатова заявила "ИФ-Недвижимость": "Правительство принимает своевременные законы. Столичный рынок жилой недвижимости требует регулирования: у застройщиков должны быть не сверхприбыли, а прибыль в пределах 20-30%. Это будет поддерживать здоровую конкуренцию среди строительных компаний и обеспечит покупателям выбор достойных предложений".

Постоянный адрес материала - Привилегии для москвичей приведут к росту цен на столичное жилье