11.09.2006 - В московском строительном комплексе назревает конфликт

В московском прави­тельстве находится на согла­совании проект постановле­ния о создании Комитета по контролю и регулированию инвестиционных программ (сокращенно Мосинвестконтроль). Если этот документ будет одобрен, в городе произойдет градо­строительный переворот. Мосинвестконт­роль — в том виде, в котором он заду­ман, — станет главным проводником гра­достроительной политики и, возможно, за­берет львиную долю полномочий у нынеш­них функционеров стройкомплекса.

Инвестконтролеры идут

В проекте постановления о создании Мос­инвестконтроля сказано, что но­вый комитет призван «упорядочить инве­стиционную деятельность в области архи­тектуры и градостроительства». Он, в част­ности, должен проводить единую инвести­ционную политику при подготовке распо­рядительных документов мэра и правитель­ства города, разработке и реализации го­родских строительных программ, осущест­вляемых с привлечением бюджетных и вне­бюджетных источников финансирования. По сути дела, речь идет о создании едино­го центра координации всего городского строительства, аналогичного западным агентствам по развитию территорий и реде­велопменту. Предполагается, что Мосинвест­контроль совместно с Москомархитектурой будет осуществлять мониторинг градострои­тельной деятельности (на основе единой си­стемы электронно-документального контро­ля за соблюдением застройщиками требова­ний генплана города), выявлять территории, наиболее нуждающиеся в комплексной ре­конструкции, формировать городские целе­вые программы застройки кварталов (с уче­том эффективности инвестиций), контроли­ровать поступление доходов от земельных аукционов в городской бюджет.

Фактически Мосинвестконтроль может стать глобальным рейдером и девелопером в одном лице. Новый орган планируется наделить правом разработки проектов рас­порядительных документов об изъятии и резервировании земельных участков для государственных нужд, поручить ему опре­деление объемов финансирования, необхо­димого для освобождения площадок, сде­лать его заказчиком при проведении работ, связанных с «зачисткой» площадок от все­возможных обременений, а также их инф­раструктурной подготовкой. Заметим, что до сих пор в структуре городской админи­страции не было органа, который обладал бы таким широким спектром полномочий. Сегодня инвестиционно-строительную де­ятельность в Москве регулируют сразу не­сколько департаментов и комитетов, дей­ствия которых не всегда согласованы.

Понятно, что реализация столь амбици­озных задач невозможна без серьезного фи­нансового рычага. Инвестконтролеры учли это обстоятельство. Они предлагают сфор­мировать целевой бюджетный фонд госу­дарственных инвестиций в градострои­тельную деятельность. При этом Мосинве­стконтролю отводится роль главного распо­рядителя этими средствами, а речь может идти о внушительных суммах, исчисляемых десятками миллиардов рублей. «Объем это­го фонда может быть колоссальным, — го­ворит один из участников рынка. — В Мо­скве подлежат сносу здания площадью не менее пятидесяти миллионов квадратных метров. Многие из них городу придется вы­купать, освобождать площадки, оснащая их инженерной инфраструктурой. Это огром­ные затраты».

Почти Донкихот

Кто же рискнет возглавить такую грандиоз­ную структуру и осмелится противопоста­вить себя значительной части администра­тивного аппарата московской мэрии и тес­но связанным с ним акулам столичного строительного бизнеса? Оказывается, взва­лить на свои плечи эту нелегкую ношу готов советник мэра Москвы Александр Ряби­нин. К сожалению, получить его личные комментарии не удалось. Сотрудник прием­ной заявил, что советник мэра общается с журналистами только по прямому указанию главы города. О г-не Рябинине известно немного. Нес­колько лет назад человек с такими же фа­милией, именем и отчеством входил в со­вет директоров ОАО «Сити» и одним из первых избавился от акций, когда их нача­ли скупать структуры, близкие к водочно­му магнату Юрию Шефлеру.

На орбите московского строительного рынка Рябинин появился относительно не­давно, но сразу, что называется, взял быка за рога и развил бурную деятельность. Де­велоперы утверждают, что якобы по его инициативе представители городской ад­министрации начали активно штрафовать застройщиков за срыв сроков строительст­ва, тогда как раньше мэрия крайне редко прибегала к подобным мерам. Некоторые предприниматели в частных беседах рас­сказывали, будто бы этот человек одним росчерком пе­ра способен приостановить реализацию неугодных ему девелоперских проектов.

Впрочем, обвиняя г-на Рябинина в из­лишней жесткости и называя его деятель­ность «деструктивной», участники рынка не желают раскрывать детали конфликтов. И уж тем более не спешат предъявлять ка­кие-либо документы. Между тем из оказав­шейся в распоряжении «Эксперта» доклад­ной записки на имя мэра города следует, что некоторые претензии г-на Рябинина к уча­стникам рынка вполне справедливы. Так, в заключении на один из проектов постанов­ления правительства Москвы (копия имеет­ся в редакции) г-н Рябинин обвиняет чинов­ников стройкомплекса и крупные строи­тельные тресты в грубых нарушениях зако­нодательства. Речь, в частности, идет о реа­лизации так называемой эксперименталь­ной инвестиционно-строительной програм­мы комплексной застройки московского микрорайона Кожухово. В своем письме к Лужкову г-н Рябинин утверждает, что реше­ние о застройке микрорайона принималось без участия мэра и правительства города, а «группа хозяйствующих субъектов» (пул крупнейших строительных компаний. — «Эксперт») на льготной основе, без участия в открытых торгах смогла получить под за­стройку значительные территории, которые находились в собственности Москвы. «При­чиненный городу ущерб от подобной прак­тики фактически безвозмездной раздачи зе­мельных участков совершенно очеви­ден», — резюмирует автор документа.

Бодяга или неизбежность

Неудивительно, что после таких «наездов» идея создания Мосинвестконтроля во главе с г-ном Рябининым воспринимается участ­никами инвестиционного процесса с не­скрываемым раздражением.

Во-первых, они опасаются репрессив­ных шагов со стороны нового органа. На­пример, проведения масштабной ревизии рынка на предмет выявления незаконно предоставленных земельных участков с их последующим изъятием, замораживанием проектов или преследованием нечисто­плотных чиновников.

Во-вторых, перераспределение полно­мочий невыгодно нынешним боссам стройкомплекса и тесно связанным с ними строительным компаниям, многие из кото­рых рискуют утратить доступ к админист­ративному ресурсу, без которого строить дома в столице просто невозможно.

В-третьих, в случае перехода к комплекс­ному планированию развития территорий инвесторы больше не смогут получать зем­лю под строительство в обход аукционных процедур, резервировать земельные участ­ки для собственных нужд, лишатся льгот и преференций (зачастую они предоставля­ются под надуманными предлогами соци­альной значимости реализуемых проектов).

Очевидно, из чувства самосохранения (при этом подсознательно признавая ра­зумность идей, проводником которых вы­ступает г-н Рябинин) старожилы москов­ского стройкомплекса чинят нововведе­нию всяческие препятствия, пытаясь «уто­пить» еще не родившийся Мосинвестконт­роль в недрах столичного правительства. Впрочем, судя по всему, искушенным в ап­паратных играх чиновникам противостоят достойные соперники.

По одной из версий, которая кажется нам наиболее логичной, инициатива созда­ния надстройки над столичным стройкомп­лексом принадлежит федеральным струк­турам. С помощью нового комитета они якобы намерены контролировать соблюде­ние федерального законодательства при распределении земельных участков в Моск­ве. Не исключено, что федералов поддержи­вают некоторые бизнес-группы, в том чис­ле активно осваивающие федеральные зем­ли, которые принадлежат ФСО, ФСБ и про­чим силовым структурам. Дело в том, что многие из этих площадок не обеспечены со­ответствующей инфраструктурой, поэтому Мосинвестконтроль может стать одним из инструментов решения этой проблемы.

По другой версии, за инвестконтролера­ми стоит одна из самых влиятельных в Москве инвестиционно-строительных компаний, которая намерена еще прочнее закрепиться на столичном рынке и произ­вести передел сфер влияния внутри бюро­кратического аппарата московской мэрии.

Пока трудно предположить, чем закон­чатся эти бюрократические баталии и не станет ли идея создания инвестконтроля, по выражению одного из наших анонимных собеседников, очередной «чиновничьей бо­дягой». Проект постановления о создании нового комитета регулярно хоронят, однако спустя какое-то время документ вновь появ­ляется на столах московских чиновников. Впрочем, вне зависимости от исхода проти­востояния появление в Москве крупного го­сударственного оператора, способного на­вести порядок в этой сфере городского хо­зяйства и сбалансировать его развитие, — лишь вопрос времени. Более того, модель управления градостроительным процессом, предложенная безымянными авторами про­екта постановления о создании Мосинвест­контроля, сгодится для применения на фе­деральном уровне. Аналогичные функции, только в национальном масштабе, могут быть возложены, к примеру, на государст­венную корпорацию развития территорий. Такая структура — при правильной органи­зации и мощной финансовой поддержке — могла бы стать реальным рычагом для уве­личения объемов строительства жилья и развития городов. В том числе в рамках внятно сформулированной программы го­сударственного заказа.

Постоянный адрес материала - В московском строительном комплексе назревает конфликт