17.08.2006 - Цены старых и новых квартир сошлись в галопе

Сегодня многие пытаются объяснить стремительный рост цен на недвижимость на первичном и на вторичном рынках. К примеру, городское правительство говорит, что виноваты застройщики, искусственно завышающие цены. Между тем, стоимость квартир в строящихся домах растет по многим причинам. Об этом рассказали «Невастройке» эксперты Центрального агентства недвижимости.

Рост цен отмечается на все товары – из-за повышения стоимости топлива. На рынке стройматериалов цены – по сравнению с предыдущим кварталом – значительно выросли. Так, бетон и растворы подорожали в среднем на 7–10%, а металл и арматура – аж на 50–60%. Возросли и расценки на услуги, сопряженные со строительством (аренда кранов, вывоз мусора со стройки и т. д.).

По данным аналитиков ЦАН, нормальная рентабельность строительства жилья в целом составляет 20%. Проще говоря, на каждый вложенный рубль компания должна получить сверх затрат 20 копеек.

Некоторые эксперты связывают рост цен с тем, что «заработал» Федеральный закон «О долевом строительстве», а конкретнее – статья 3 п.1. Суть указанного пункта состоит в том, что застройщик имеет право привлекать дольщиков только после получения разрешения на строительство.

Сразу же после вступления закона в силу «потолстел» набор документов, которые строители сдают для выдачи разрешений на строительство, и усложнился процесс их получения.

Сами застройщики ссылаются на «высокие издержки при получении различной разрешительной документации», поэтому и стали закладывать в себестоимость строительства еще большие суммы на «решение бюрократических проблем». Размер их по словам участников рынка может варьироваться от десятков тысяч долларов до миллионов. По некоторым данным, такого рода расходы зачастую доходят до $1,5 млн. То есть явная и скрытая «работа с бюрократами» увеличивает цену петербургского квадратного метра в среднем на 40–50%. Если компания пытается сэкономить на «решении вопросов», она неизбежно сталкивается с задержкой строительства или срывом сроков сдачи дома.

Эксперты АН «Бекар» согласны с тем, что возник отложенный спрос, – покупатели ждали, пока цены достигнут минимума. Но после нового года и особенно весной цены стали расти – и весь отложенный спрос хлынул на рынок, возник ажиотаж. Отмечая, что цены на вторичном рынке растут на 2–3,5% в неделю, в «Бекаре» называют другие причины стремительного роста цен.

Во-первых, значительную роль сыграло снижение курса доллара и развитие ипотеки – снижение процентных ставок банками, и, самое главное, снижение требований к клиентам – те, кто раньше не подходил банкам, теперь стали потенциальными клиентами. Но ипотека в этом процессе играет двоякую роль: с одной стороны, в условиях роста цен на недвижимость ипотека остается одной из немногих возможностей приобрести квартиру. С другой, ипотечные деньги на рынке – это увеличение платежеспособного спроса – и как следствие рост цен. Во-вторых, по мнению замдиректора АН «Бекар» Леонида Сандалова, с начала зимы растет доля иногородних, желающих купить жилье в Петербурге, – а это всё клиенты с прямыми деньгами. В-третьих, жилищное строительство не растет, нет ощутимого увеличения количества объектов. И наконец, Сандалов уверен, что увеличились реальные доходы населения – приблизительно на 25%.

Эксперты «Бекара» прогнозируют, что рост цен продлится до Нового года.

Постоянный адрес материала - Цены старых и новых квартир сошлись в галопе