27.07.2006 - Коммерческая недвижимость в кредит или лизинг

О том как перестать инвестировать бизнес Вашего арендодателя и используя те же самые по размеру, что и арендные платежи уже через 5-10 лет стать собственником арендуемых в настоящее время производственных, офисных, торговых площадей.

Представим себе стандартную ситуацию. Возьмём малое или среднее предприятие, которое использует офисные, торговые, производственные или складские площади частично или полностью на правах аренды. Предприятие даёт стабильный доход, работает более 1 года, руководство предприятия уже понимает, что "оптимизировать" официальную финансовую отчетность необходимо, но при этом, не выходя за определённые рамки. То есть баланс предприятия прибыльный, собственные средства (показатель III раздела баланса) представляют собой положительное число отличное от ноля. У предприятия есть свободные собственные средства, но их не хватает, чтобы отказаться от аренды и приобрести коммерческую недвижимость в собственность.

Каким образом в этом случае всё-таки купить коммерческую недвижимость и перестать инвестировать бизнес Вашего арендодателя. С 2007 года данная проблема остро коснётся арендаторов муниципальной недвижимости в Москве, в связи с её ожидаемым удорожанием, вызванным тем, что объекты муниципальной недвижимости в Москве будут оцениваться по новым стандартам. Концепция "О применении методов массовой оценки недвижимого имущества в Москве" была одобрена на заседании столичного правительства.

Есть два пути. Ипотека, то есть кредитование на покупку коммерческой недвижимости под залог этой недвижимости и лизинг, то есть аренда с последующим переходом по окончании срока лизинга права собственности с лизингодателя на лизингополучателя. Остановимся подробнее на каждом в отдельности.

В случае ипотеки собственником объекта недвижимости становится заёмщик - юридическое или физическое лицо (возможна покупка коммерческой недвижимости в кредит на физическое лицо), объект недвижимости находится в залоге у банка до момента возврата кредита.

Условия кредитования по ипотечной схеме следующие:

1. Процентная ставка - от 11 % годовых в долларах США (в зависимости от Заёмщика, суммы кредита и срока);

2. Срок кредитования - 3-5 лет, для физических лиц - 10 лет;

3. Минимальный размер кредитования 100 тыс. долл. США;

4. Наличие собственных средств у Заёмщика от 25%, для физических лиц - 20 %

(В случае отсутствия собственных средств у Заёмщика может быть рассмотрен вариант, когда Заёмщик дополнительно кроме приобретаемой коммерческой недвижимости предоставляет в залог банку уже имеющуюся недвижимость или другое имущество);

5. Обеспечением по кредиту кроме приобретаемой коммерческой недвижимости может являться оборудование, здания, сооружения, техника уже имеющаяся на балансе Заёмщика, а также ликвидные ценные бумаги, депозиты в банках;

6. Наличие у Заёмщика документально подтверждённой возможности гасить кредит и обслуживать его (выплачивать ежемесячные проценты по кредиту). Подтверждается финансовой отчетностью Заёмщика. Рассматривается "управленческая" отчетность.

Для физических лиц подтверждением доходов будет служить справка по форме 2НДФЛ или справка о доходах в свободной форме.

7. Платежи за проведение сделки (комиссия) от 3 до 5 % от суммы займа. Кроме того, Заёмщику необходимо оплатить услуги по оценке объекта недвижимости (от 6 до 15 тыс. руб.) и застраховать объект залога;

8. Тарифы страховой компании: Гибель, ущерб - 0,15-0,6%; "Титул" - 0,3-0,6%; Финансовый риск (при необходимости) - 2,0-2,5% . Страховые платежи - ежегодные, высчитываются от остатка задолженности по кредиту.

Для рассмотрения заявки на кредитование Заёмщику необходимо или самостоятельно обратиться в выбранный банк и попытаться получить кредит или обратиться в специализированную организацию, кредитному брокеру, например ООО "МИЦ" и заключить договор с ним. Преимущества обращения к кредитному брокеру (имеется в виду к профессиональному кредитному брокеру) в том, что Заёмщик многократно увеличивает вероятность кредитования собственной компании. Это происходит за счет того, что кредитный брокер, имея большой опыт работы с банками, может не только выбрать наиболее подходящий для данного клиента банк, учитывая специализацию бизнеса клиента, но и убедить сотрудников банка в необходимости более тщательного рассмотрения конкретной заявки на кредитование. А также в ряде случаев при возникновении у сотрудников кредитных отделов каких-либо сомнений в конкретном заёмщике предложить застраховать финансовый риск банка на случай прекращения заёмщиком выполнения своих обязательств по кредитному договору.

Заёмщику необходимо подготовить пакет документов, согласно прилагаемого перечня и передать его ООО "МИЦ". После чего документы передаются на рассмотрение в выбранный(ые) для конкретного заёмщика банк(и) и при необходимости в Страховую компанию. Срок рассмотрения документов от 2 дней.

Далее, мы предлогаем клиентам несколько схем оформления ипотечных сделок. Так как законодательством РФ, согласно закона "Об ипотеке (Залоге недвижимости)" для коммерческой недвижимости предусматривается отличный от жилых помещений механизм оформления и регистрации залога, специалистами компании совместно с одним из банков разработано несколько вариантов проведения ипотечных сделок с коммерческой недвижимостью, позволяющих осуществлять такие сделки в рамках действующего законодательства.

А именно:

1) Заключение договора купли-продажи, продавец получает часть собственных средств от покупателя + гарантию банка, затем регистрация собственности на нового покупателя. Затем регистрация договора залога, после чего выдача кредитных средств и окончательный расчет (самая долгая и понятная схема).

2) Покупатель выплачивает по предварительному договору собственнику (продавцу) часть собственных средств + продавец получает от банка обязательство выплатить недостающие средства в случае регистрации залога. После чего следует регистрация залога на Банк и оформление всех документов по передаче прав собственности на нового собственника, т.е. заключение договора купли-продажи после чего Продавец получает всю сумму.

3) "Выкуп Юридического лица". Создаётся компания на которую оформляется объект недвижимости (Юридическое лицо) В последствии Заёмщик выкупает акции этой компании, выплачивая кредит. При этом на эту компанию оформляется объект недвижимости.

Теперь остановимся более подробно на лизинге.

Лизинг недвижимости - это вид финансирования, при котором лизинговая компания приобретает в собственность указанный лизингополучателем объект недвижимости у определенного им продавца и предоставляет лизингополучателю за плату во временное владение и пользование с переходом к лизингополучателю права собственности после окончания срока лизинга.

Разновидностью лизинга недвижимости является возвратный лизинг, при котором продавцом объекта недвижимости выступает сам лизингополучатель, а затем оформляет данный объект в лизинг. Таким образом, схема возвратного лизинга позволяет лизингополучателю получить долгосрочное финансирование путем продажи принадлежащего ему недвижимого имущества.

Основные характеристики объектов недвижимости, которые могут быть предоставлены в лизинг:

- Объектами долгосрочной финансовой аренды могут являться отдельно стоящие здания и сооружения, нежилые помещения, имущественные комплексы, создаваемые объекты недвижимого имущества, находящиеся в завершающей стадии строительства. Объекты должны иметь статус коммерческой недвижимости и образовывать юридически выделяемое целое имущество.

- Стоимость приобретения объекта недвижимости должна составлять не менее эквивалента 1.000.000 долларов США.

- Объект недвижимости должен находиться в Москве, ближайшем Подмосковье или Санкт-Петербурге. В дальнейших планах развитие лизинга недвижимости в крупных городах Европейской части России.

- По истечении срока действия договора лизинга при условии выполнения лизингополучателем всех его условий право собственности на объект недвижимости переходит к лизингополучателю.

Основные условия лизинга недвижимости:

- Валюта финансирования - Евро или доллары США.

- Срок лизинга - от 3 до 10 лет в зависимости от срока полной амортизации объекта недвижимости с применением коэффициента ускорения до 3.

- Авансовый лизинговый платеж - от 25% до 30% от стоимости объекта недвижимости.

- Единовременная комиссия за организацию лизинговой сделки - не выше 3 % от суммы предоставляемого лизинговой компанией финансирования.

- Балансодержатель - лизинговая компания или лизингополучатель по договоренности сторон.

- Процентная ставка по договору лизинга - от 10% годовых для договоров лизинга в Евро, без учета налога на имущество (в зависимости от лизинговой компании).

- Удорожание в год - от 5%.

- Объект недвижимости подлежит обязательному имущественному страхованию.

- Земельные участки не могут в силу закона быть предметом лизинга и поэтому при лизинге коммерческой недвижимости земельный участок, на котором она расположена оформляется в субаренду.

Перечисленные выше условия являются наилучшими в части приобретения коммерческой недвижимости из всех лизинговых компаний присутствующих на рынке России в настоящее время. Московский Ипотечный Центр, осуществляя функции кредитного и ипотечного брокера, имеет несколько договоров с различными лизинговыми компаниями, как использующими средства Российских банков, так и западных. И в зависимости от потребностей конкретного клиента, от специфики его бизнеса может предоставить наилучшее предложение.

Преимущества приобретения недвижимости по лизинговой схеме:

- Получение долгосрочного финансирования на привлекательных и выгодных условиях.

- Пополнение оборотных средств лизингополучателя.

- Включение лизинговых платежей в полном объеме в состав затрат, относимых на себестоимость у лизингополучателя, и уменьшение, таким образом, налогооблагаемой базы по налогу на прибыль.

- Сокращение расходов по уплате налога на имущество в связи с применением коэффициента ускоренной амортизации до 3.

- Срок лизинга рассчитывается таким образом, чтобы к моменту его истечения балансовая стоимость объекта недвижимости для целей бухгалтерского учета была близкой к нулю, т.е. в течение срока лизинга производится полная бухгалтерская амортизация имущества. Это позволяет лизингополучателю и лизинговой компании избежать дополнительных расходов по уплате налогов при передаче по окончании срока лизинга объекта недвижимости в собственность лизингополучателя.

- Возможность финансирования в рамках лизинговой схемы затрат, связанных с эксплуатацией, ремонтом и реконструкцией объектов недвижимости, с включением данных расходов в состав лизинговых платежей по договору лизинга.

Требования к потенциальному лизингополучателю:

- Лизингополучателями могут являться юридические лица, организованные в форме открытого акционерного общества, закрытого акционерного общества или общества с ограниченной ответственностью.

- Минимальный срок деятельности - 1 год.

- Объем предоставляемого лизингового финансирования (т.е. все расходы по приобретению имущества за вычетом авансового платежа лизингополучателя) не может превышать (а) величины собственных средств предприятия (показатель III-го раздела бухгалтерского баланса) и (б) 25% от величины годовых продаж (выручки от реализации).

- Бизнес компании-лизингополучателя должен быть прибыльным.

- Объект недвижимости должен приобретаться лизингополучателем для предпринимательской деятельности.

- В случае если объект недвижимости приобретается для дальнейшей сдачи в аренду, то необходимо представить бизнес-план эксплуатации объекта.

Кроме того, сделка по приобретению коммерческой недвижимости с использованием лизинговой схемы, впрочем, также как и в случае ипотеки, должна быть "прозрачной", то есть цена по договору купли-продажи коммерческой недвижимости должна быть равна истинной цене сделки без каких-либо дополнительных "серых" платежей. А между тем, "Серые", неучтённые по договору купли-продажи выплаты присутствуют в большинстве сделок с коммерческой недвижимостью. Мы можем предложить абсолютно законную процедуру, с помощью которой эта проблема решается. Кроме того, предлагаемая схема проведения сделки купли-продажи объекта коммерческой недвижимости позволяет выполнить следующие условия:

1. Отсутствие каких-либо налогов для получателя денег, то есть для Продавца;

2. Соблюдение законности;

3. Покупатель в договоре купли-продажи может показывать истинную цену сделки;

4. Соблюдение полной безопасности, как для Продавца, так и для Покупателя;

5. Денежные средства, полученные Продавцом готовы для реинвестирования, в том числе и на территории России.

Схема отвечающая всем перечисленным выше условиям следующая:

Продавец создает компанию BVI (Британо-Вирджинские острова), налогообложение = 0 %. Компания BVI учреждает иностранную, off-shor-ную компанию в одной из тех стран, с которой у России подписан договор о ликвидации двойного налогообложения.

Это Австрия, Армения, Белоруссия, Бельгия, Болгария, Великобритания, Венгрия, Вьетнам, Германия, Дания, Индия, Ирландия, Испания, Италия, Казахстан, Канада, Кипр, Китай, Люксембург, Малайзия, Мали, Молдовой, Монголией, Нидерландами, Норвегией, Польша, Румыния, Словакия, Словения, США, Туркменистан, Турция Узбекистан, Украина, Филиппины, Финляндия, Франция, Хорватия, Чехия, Швейцария, Швеция, Югославия, Южная Корея, Япония. Предпочтительнее Кипр, Великобритания или США.

Далее off-shor-ная компания учреждает Российскую компанию, на которую Продавец переоформляет объект недвижимости по балансовой цене. Покупатель будет покупать Кипрскую компанию с принадлежащей ей Российской компанией, которая является собственником объекта недвижимости. Деньги будут перечисляться Покупателем на компанию BVI в 100 %-ном объёме и не будут подлежать налогообложению.

Постоянный адрес материала - Коммерческая недвижимость в кредит или лизинг