«Альтернативная» ипотека, или Кредит как доплата при обмене Тип информации: Статья
Дата: 11.04.2006
Регион: Россия
Отрасль: Недвижимость
Специализация: Ипотека
На рынке ипотеки в настоящее время представлено более 100 кредитных продуктов. Каждая из этих программ имеет свои плюсы и минусы, но в любом случае кредитование увеличивает возможности человека решить жилищную проблему. Сегодня принято рассматривать лишь прямые покупки квартир, но существуют и альтернативные сделки, т. е. обмен с помощью ипотеки. Именно «альтернативщики» составляют большинство среди клиентов риэлторских компаний, и именно они являются одними из главных потребителей кредитов.
Представим, что у семьи есть квартира, в которой ей стало тесно. Естественно, встает вопрос об улучшении жилищных условий, но денег на доплату при так называемой альтернативной сделке нет. Что делать в таком случае?
Цена вопроса
В настоящий момент разница между стоимостью однокомнатной и, например, двухкомнатной квартиры относительно невелика. В Москве средняя «однушка» предлагается примерно за $80–100 тыс., «двушка» стоит около $100–130 тыс. Трехкомнатная квартира дороже однокомнатной примерно на 40–50%.
Но если денег на доплату нет, есть шанс совершить обмен, используя в качестве доплаты ипотечный кредит, взятый в банке. Обычно те, кто сталкивается с таким вариантом впервые, опасаются потерять свою квартиру и не приобрести другую. Но все сделки происходят одновременно и от обычного обмена по сути ничем не отличаются. Из старой квартиры семья переезжает в новую, расплачиваясь за кредит постепенно, небольшими фиксированными платежами. Преимуществ обмена с помощью ипотечного кредита несколько.
— Размер кредита будет относительно небольшим (он берется лишь на сумму, равную разнице в цене между имеющейся и новой квартирой), для этого не нужны большие доходы.
— Ежемесячные платежи по такому займу не слишком обременительны для бюджета семьи.
— Сумма первоначального взноса фактически равна стоимости имеющейся квартиры, что позволяет добиться более низкой процентной ставки по кредиту (общее правило таково: чем меньше доля заемных средств, тем более выгодные условия кредитования реально получить).
— Ставка по ипотечному кредиту ниже, чем по обычному потребительскому, который тоже стоит использовать, если для обмена не хватает небольшой суммы. А раз так, есть возможность сразу заложить в сумму кредита все предполагаемые расходы — на ремонт, на покупку новой мебели и т. д.
Ипотечные альтернативы
Многие специалисты рынка недвижимости полагают, что в связи с ростом цен на жилье (на 30–35% в год) подобного рода сделки во многом станут определять будущее ипотеки в нашей стране. Это и понятно: найти свободные деньги на прямую покупку квартиры и на первоначальный ипотечный взнос, составляющий обычно около 30% стоимости жилья, большинство россиян не способны. При этом многие люди, желающие улучшить свои условия, имеют приватизированную квартиру, полученную ранее от государства. «Альтернативная» ипотека в данном случае — оптимальный способ улучшить жилищные условия быстро и так, как хочется, а не так, как диктует скудный бюджет. Программы банков, разработанные для тех, кто решил обменять свою квартиру на большую с помощью ипотечного кредита, просты только на первый взгляд. Здесь существуют различные варианты. Первый вариант — одновременная продажа своей квартиры и покупка нового жилья на вторичном рынке с привлечением ипотечного кредита в размере недостающей суммы. В этом случае в залоге у банка остается приобретаемая заемщиком квартира. Часть денег за нее заемщик вносит сам (за счет полученной при продаже старой квартиры суммы), а часть предоставляет банк. В этом варианте жилплощадь для нового хозяина освобождается либо сразу, либо в течение месяца (обычно в договоре купли-продажи на переезд отводится именно такой срок). Сделка происходит как обычный обмен.
От простого к сложному
Другой вариант — при обращении заемщика в банк залог оформляется на имеющуюся квартиру. Взамен банк выдает около 70% ее стоимости, и заемщик осуществляет покупку жилья в новостройке. Если этих средств хватает на приобретение нового жилья, после окончания строительства и получения свидетельства о государственной регистрации права собственности заемщик снимает залог со старой квартиры и закладывает в банк новостройку. Затем он вправе продать прежнюю квартиру и погасить большую часть кредита или всю сумму. Заемщик хочет погасить кредит без продажи старой квартиры? Тогда он оставляет ее в залоге у банка, а приобретенную жилплощадь использует по своему усмотрению, например, сдает в аренду. Таким способом он быстрее расплатится с банком. Когда цена новостройки превышает полученные от банка 70% стоимости имеющейся квартиры, заемщику придется искать дополнительные средства на проведение доплаты. Наконец, последняя схема — самая сложная, поскольку обе квартиры (старая и новая) оформляются в залог банку, а заемщик постепенно выплачивает долги. Этот вариант реален при операциях на вторичном рынке жилья. Средства в размере 70% стоимости имеющейся квартиры заемщик получает, заложив ее в банке, а на недостающую сумму оформляет ипотечный кредит под залог покупаемой квартиры. Сложность данного варианта связана с тем, что он доступен только людям с достаточно высоким официальным уровнем доходов. Плюсы ипотеки при обмене с доплатой нельзя не оценить. Но при этом очевидно, что такие сделки значительно труднее в исполнении, чем простая покупка квартиры с использованием кредита. Организовать все быстро и эффективно собственными силами почти невозможно. Следовательно, требуется участие квалифицированных специалистов, знающих специфику работы с ипотечными банками, — риэлторов.
Источник информации: Газета "Квадратный метр"
Постоянный адрес материала - «Альтернативная» ипотека, или Кредит как доплата при обмене |