22.10.2026 - Китай у ворот: как автотуризм из КНР может изменить рынок земли на Дальнем Востоке
Россия и Китай готовятся открыть границу для поездок на личных автомобилях. На фоне безвизового режима и модернизации пунктов пропуска это может создать новый приток китайских туристов на Дальний Восток и заметно повысить спрос на свободную землю. Почему китайский автотуризм способен изменить карту земельного рынка Дальнего Востока и может ли «Дальневосточный гектар» превратиться в инвестиционный актив — в колонке специалиста по инвестициям в недвижимость Светланы Кирай
В сентябре на полях Восточного экономического форума получила развитие тема, обсуждение которой тянется уже не первый десяток лет — открытие российско-китайской границы для поездок на личных автомобилях. Запуск такого формата упирался как в неразвитость приграничной инфраструктуры, так и в жесткие нормативные ограничения. Однако сейчас, если верить официальным заявлениям, дело осталось за малым — финализировать проект двустороннего соглашения и урегулировать юридические формальности.
Под действие нового документа должны попасть сразу пять российско-китайских автомобильных пунктов пропуска: «Забайкальск» и «Староцурухайтуйский» в Забайкальском крае, «Кани-Курган» в Амурской области, «Краскино» и «Пограничный» в Приморье. При этом большая часть этих переходов уже прошла модернизацию. В июне 2026 года был открыт обновленный пункт пропуска «Пограничный», реконструкция которого с разной степенью интенсивности велась еще с 2012 года. В результате пункт пропуска вместо прежних восьми полос для досмотра получил 22 направления движения, что делает его технически полностью готовым к приему потока личных легковых машин.
Туристический бум
Новость о подготовке российско-китайских автомобильных пунктов пропуска к приему личных машин не имела бы такого весомого значения, если бы существовала в вакууме. Однако Москва и Пекин уже давно последовательно устраняют барьеры для взаимных поездок. В этот трек укладывается и действующее еще с 2000 года соглашение о групповых безвизовых поездках, и запущенный с августа 2023 года механизм единых электронных виз. Наиболее значимым событием стало введение с 1 декабря 2025 года индивидуального безвизового режима для граждан КНР, позволяющего им находиться в России без визы до 30 суток.
В результате только за первое полугодие этого года число посетивших Россию китайских туристов увеличилось на 20% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, достигнув 380 000 человек и составив беспрецедентные 56,3% от общего потока иностранцев в Россию. При этом рост стартовал с высокой базы: по итогам 2024 и 2025 годов доля китайских туристов в структуре въездного туризма России составляла весомые 53,9% и 50,8% соответственно.
Диалог об открытии границы для личных автомобилей практически совпал с очередным шагом по закреплению безвизового режима. Стороны продлили его действие до конца 2027 года, а российская сторона уже предложила обсудить перевод взаимного безвиза на постоянную основу. Учитывая это, допуск личных автомобилей может существенно увеличить спрос на поездки в Россию со стороны китайских туристов.
Китайцы на машинах
Китайцы ездить на машинах любят. Согласно «Докладу о развитии автотуризма Китая за 2024 год», ежегодно в стране совершается более 4,6 млрд автотуристических поездок, что составляет свыше 78% всех внутренних путешествий по стране. При этом больше половины маршрутов относятся к средним и дальним, 70,2% поездок предполагают ночевку, а средняя продолжительность путешествия составляет около трех суток. В том же исследовании 46% респондентов назвали основной целью таких поездок исторические, культурные и другие достопримечательности.
Если перенести эту модель на Дальний Восток, то для российского макрорегиона она подходит почти идеально. Здесь туристические достопримечательности разбросаны на сотни, а порой и тысячи километров, и без автомобиля значительная часть из них для самостоятельного путешественника попросту недоступна. В одном только Приморье можно собрать десятки маршрутов: Владивосток, Уссурийск, Находка, небольшие прибрежные поселки, морские бухты, национальные парки и природные объекты. Все эти локации могут стать потенциальными точками притяжения китайских путешественников на личных авто.
Эта свобода передвижения туристов из Китая с большой долей вероятности создаст спрос там, где его раньше не было либо где он был сильно ограничен местными путешественниками. Спрос повлечет за собой создание дополнительной инфраструктуры: мест для ночлега, точек питания, придорожного сервиса. А это изменит ситуацию на рынке земли на Дальнем Востоке.
Не первое родео
Дальний Восток и в целом Россия уже переживали резкий прирост китайского туризма в 2014–2019 годах. Тогда совпало сразу несколько факторов, но главным стала резкая просадка курса рубля. В январе 2014 года доллар стоил около 33 рублей, к концу года — уже больше 56, а к началу 2016-го — в районе 75–80 рублей. Для китайского туриста примерно в той же пропорции подешевели российские гостиницы, рестораны и покупки.
В итоге число туристических поездок граждан КНР в Россию выросло с 873 800 в 2014 году до 1,12 млн в 2015-м. По итогам 2019 года эта цифра составила уже 1,88 млн человек. То есть за пять лет поток китайских отдыхающих в Россию увеличился более чем в два раза. Одним из главных бенефициаров этого прироста стал Приморский край. Только в 2019 году регион принял 456 000 китайских туристов, что составило около четверти всего туристического потока из Китая в Россию.
При этом предыдущий туристический бум происходил в куда менее комфортных для китайских путешественников условиях. Для самостоятельной поездки требовалась виза, групповые туры привязывали туриста к оператору, а пересечь границу на собственной машине было невозможно. Не справлялась и инфраструктура — автобусы часами стояли в очередях на пунктах пропуска. На том же «Пограничном», который сегодня получил 22 полосы движения, заторы из грузового и пассажирского транспорта в пиковые периоды были распространенным явлением.
Пандемия COVID-19 этот поток практически обнулила. В 2020-м Россию посетили лишь 47 600 гостей из КНР — почти в 40 раз ниже показателя 2019 года. При этом подавляющая часть поездок пришлась на I квартал, когда границы еще были открыты. Однако уже в 2025 году граждане КНР совершили 834 500 туристических поездок в Россию и обеспечили чуть больше половины всего иностранного турпотока. До показателей 2019 года пока далеко, но интерес китайского туриста к поездкам в Россию явно сохраняется.
Нынешний потенциал для роста выглядит многообещающе: визовый барьер снят, пункты пропуска расширены, на подходе пропуск личных автомобилей через границу. Если все пойдет по плану, житель условного Суйфэньхэ или Хэйхэ сможет всего за несколько часов оказаться на российской стороне.
Здесь важно помнить, что суммарное население трех граничащих с Россией китайских регионов составляет почти 80 млн человек — больше половины населения нашей страны. Разумеется, далеко не все жители провинций Хэйлунцзян или Цзилинь разом сядут в свои авто и поедут в Россию, но порядок цифр показывает объем находящегося буквально под боком туристического рынка.
Аренда и недвижимость
Туристический бум 2014–2019 годов довольно быстро добрался до рынка недвижимости. Особенно хорошо это было заметно во Владивостоке. Летом 2017 года средняя стоимость краткосрочной аренды однокомнатной квартиры в городе составляла около 2440 рублей в сутки, а к августу 2019-го уже достигла 4020 рублей. За два года рост составил 65%.
Следом потянулась долгосрочная аренда. В 2018 году Владивосток занял первое место среди российских городов по темпам удорожания аренды однокомнатных квартир. За год они прибавили 19,1%. Параллельно с арендой начала расти и стоимость жилья на продажу. В 2018 году квадратный метр на вторичном рынке Владивостока подорожал на 19,7%, а только за первое полугодие 2019-го — еще на 7,2%. Разумеется, связывать весь этот рост исключительно с китайскими туристами нельзя, но увеличение турпотока, безусловно, стало одним из факторов, который оказал особенное влияние на центр города и пригодные для краткосрочной аренды объекты.
Новый китайский туристический бум, если он действительно станет автомобильным, по всей вероятности, будет воздействовать на недвижимость несколько иначе. В 2010-х основную выгоду от туризма получали Владивосток, крупные гостиницы и квартиры, которые можно было сдавать посуточно. Самостоятельные туристы на автомобилях, которых мы ожидаем сегодня, будут гораздо меньше привязаны к городу. В результате часть спроса начнет уходить туда, где гостиничной инфраструктуры мало или нет вовсе.
Это будет подталкивать бизнес к созданию кемпингов, придорожных гостиниц, парковок, точек питания и другого сервиса для автопутешественников — той инфраструктуры, которой пока на Дальнем Востоке не хватает. Однако любой такой объект требует свободного участка. Причем земля должна быть расположена непосредственно на маршруте туриста или возле места, ради которого он готов с этого маршрута свернуть. Поэтому открытие границы для личных автомобилей способно повысить спрос не только на готовое жилье или гостиницы, как это происходило 10 лет назад, но и на сам первичный ресурс для их создания — землю.
Существует стереотип, что на Дальнем Востоке свободной земли очень много. В абсолютных цифрах это действительно так. Площадь Дальневосточного федерального округа (ДФО) составляет около 6,95 млн кв. км, или 41% территории России. Это немногим меньше, например, площади Австралии, которая занимает около 7,7 млн кв. км. Однако для туристического бизнеса важна не территория сама по себе. Нужны участки у моря, рядом с достопримечательностями, крупными трассами и пунктами пропуска, с нормальным подъездом и возможностью подключить электричество. И количество таких локаций в ДФО уже сильно ограничено.
Лимит земельного ресурса хорошо виден по программе «Дальневосточный гектар», которая работает с 2016 года и позволяет гражданам России бесплатно получать участки под жилищное строительство, сельское хозяйство или бизнес. За 10 лет свой гектар на Дальнем Востоке получили уже более 160 000 человек. Самым популярным регионом стал Приморский край, где оформлено около 42 600 бесплатных участков. Показательно, что на туристически привлекательном южном побережье Приморья карта программы сегодня блокирует прибрежные территории для получения. Единственное исключение находится в районе села Подъяпольское, где сохраняется около 18 км береговой линии, вдоль которой еще можно подобрать землю. Однако и эта территория уже практически разобрана на участки. Если выбирать из оставшихся свободных вариантов, то речь идет скорее о точечных локациях под небольшие объекты, чем о крупных свободных массивах.
Само по себе это не означает, что свободная земля в регионе закончилась. Но если добавить к «гектарам» обычные коммерческие участки, застройку и различные ограничения на использование земли, то выбор действительно становится ограниченным. Этот дефицит отражается и на стоимости земли под туристические объекты. Анализ архивных и актуальных предложений по туристическим локациям Хасанского района показывает, что за последние пять-шесть лет цены на небольшие участки на первой береговой линии и в пределах примерно 200 м от моря выросли ориентировочно в 3–4 раза. Если в 2020–2022 годах подобную землю еще можно было встретить по 50 000–100 000 рублей за сотку, то сейчас предложения нередко начинаются от 200 000–300 000, а на первой линии доходят до 350 000–400 000 рублей.
Земля — автомобилям
Автомобильный туризм как раз способен изменить само представление о ликвидной туристической земле. Туристу на машине нужно не только море: это и горы, и национальные парки, и озера, и приграничные города, и сама дорога между локациями. Участок, который сегодня выглядит периферийным, после появления устойчивого автомобильного потока может оказаться рядом с новым маршрутом.
При этом сегодня вдоль потенциальных автомобильных маршрутов пока сохраняется значительный объем земли, поскольку при нынешнем трафике многие территории не выглядят как очевидные локации для коммерческого использования. Часть подобных участков по-прежнему можно получить бесплатно по программе «Дальневосточный гектар», часть продается на обычном рынке по относительно низким ценам.
Если же движение личных автомобилей через российско-китайскую границу действительно откроют и поток окажется устойчивым, ситуация изменится довольно быстро. В горизонте одного-двух лет наиболее удачные земли могут перейти из разряда периферийных в более востребованные, а объем свободного предложения сократится.
Не туризмом единым
Важно сказать, что туристический поток — только одна часть новой истории Дальнего Востока. В контексте политического «поворота на Восток» за 2025 год через российско-китайскую границу прошло более 790 000 автомобилей, что на 21,3% больше, чем годом ранее, а суммарный объем автомобильных грузоперевозок между двумя странами за 2024–2025 годы превысил 6 млн т.
Рост грузопотока, в свою очередь, тоже требует земли. Региону нужны склады, площадки для перегрузки и стоянки, гостиницы и места отдыха, автосервисы и кафе. Бизнес этот тренд уже видит и, судя по активности на дальневосточных сайтах объявлений, начинает все больше интересоваться ликвидными участками.
Дополнительный спрос на землю здесь создают и дальневосточные преференциальные режимы. Помимо уже действующих Свободного порта Владивосток, территорий опережающего развития и международных территорий опережающего развития, с 2027 года власти планируют ввести единый преференциальный режим для всего Дальнего Востока и Арктики. Обсуждаемый минимальный порог инвестиций составляет 5 млн рублей, а среди отраслей, для которых предполагается упростить получение статуса резидента, прямо названы логистика и туризм.
Наконец, в контексте уже упомянутого «поворота на Восток» заметно растет и интерес китайского бизнеса к российскому рынку. Если в конце 2021 года в России насчитывалось 1434 действующие компании с китайскими учредителями или соучредителями, то к февралю 2026-го их стало примерно в 10 раз больше — 14 798. Сам по себе этот рост еще не означает, что китайский капитал массово пойдет покупать или арендовать землю на Дальнем Востоке. Однако из нашей практики мы видим, как уже заметно увеличивается доля запросов на аренду участков со стороны китайских компаний и российских юридических лиц с китайским участием. Причем речь идет уже не только о точечных запросах. Китайские предприниматели начинают интересоваться участками площадью от 2 до 5 га под запуск бизнеса в России. И одно из направлений такого интереса — туристический и придорожный сервис.
Что изменится на рынке земли
Рост цен здесь, пожалуй, — самый очевидный эффект. Гораздо важнее рассмотреть саму географию спроса. Земля, которая годами остается невостребованной, оказавшись на маршруте устойчивого автомобильного трафика, может получить совсем другую ценность. В рамках «Дальневосточного гектара» этот эффект может проявиться в смещении спроса с традиционно популярных прибрежных территорий на ценные с точки зрения автотуризма локации.
Сам же бесплатный «гектар» здесь тоже начинает выглядеть несколько иначе. Изначально программа задумывалась как инструмент закрепления людей на Дальнем Востоке. Однако после освоения земли и оформления права собственности участок становится обычным активом, который можно использовать в проекте, сдавать в аренду или отчуждать. В результате с ростом коммерческого спроса все большая доля участков будет восприниматься как инвестиционный объект или основа будущего бизнеса.
Отдельный рынок может сформироваться и вокруг предоставления земли в аренду китайскому бизнесу, поскольку российское законодательство содержит ряд ограничений на приобретение земли в собственность иностранными гражданами и иностранными юридическими лицами. Сегодня этот рынок существует скорее как локальное и эпизодическое явление, однако рост интереса китайских компаний к ведению бизнеса в России может заметно увеличить спрос иностранцев на аренду участков в ДФО. В результате земля, даже принадлежащая собственникам, которые сами не готовы вести на ней бизнес, приобретает другую ценность, превращаясь в потенциальный источник пассивного дохода. В этом смысле дополнительную актуальность приобретает и программа «Дальневосточный гектар». Не так важно, готов ли его получатель самостоятельно вести бизнес и есть ли у него на это средства. Уже сам факт российского гражданства дает возможность получить участок, а после его освоения и оформления в собственность — сформировать инвестиционный актив под долгосрочную аренду.
Наконец, рост коммерческого спроса может привести к укрупнению участков. Для кафе или небольшой гостиницы одного гектара еще может быть достаточно, но для крупной стоянки, автокемпинга, гостинично-ресторанного комплекса или логистического объекта — уже нет. Поэтому в наиболее удачных локациях можно ожидать спроса на смежные земельные массивы, выкуп соседних участков и их объединение под конкретный проект. В результате несколько расположенных рядом гектаров могут получить дополнительную ценность именно как единая площадка, тогда как такие же по площади, но разрозненные участки будут оцениваться заметно ниже.
Таким образом, если автомобильное движение через российско-китайскую границу действительно станет массовым, главным последствием для земельного рынка будет даже не рост цен, а изменение самой карты ликвидности. Востребованной может стать земля, которую еще вчера считали периферийной и практически неинтересной для бизнеса.
Постоянный адрес материала - Китай у ворот: как автотуризм из КНР может изменить рынок земли на Дальнем Востоке |