27.08.2026 - Горящее предложение: как атаки на Wildberries изменили рынок складской недвижимости
Атаки на склады Wildberries оживили рынок складской недвижимости. В первом полугодии ставки аренды падали, а общий объем свободных площадей увеличился год к году более чем в два раза, но с конца июля спрос начал расти. Склады нужны не только Wildberries и их соседям по пострадавшим комплексам, но и селлерам, которые активно ищут собственные помещения для хранения товара. Правда, арендаторы не хотят соседства с маркетплейсами, опасаясь новых ударов по ним.
С начала года складская недвижимость переживала не лучшие времена. Из-за активного строительства логистических центров и замедления деловой активности доля вакантных площадей росла, и, по данным консалтинговой компании IBC Real Estate, совокупный объем свободных площадей увеличился год к году более чем вдвое, до 3 млн кв. м. В Московском регионе в середине года, по данным IBC Real Estate, было 16 готовых складских зданий площадью 540 000 кв. м, которые не вводились в эксплуатацию из-за отсутствия спроса.
С конца июля ситуация начала меняться. Причиной стали атаки на склады Wildberries. С 18 июля в разной степени пострадали 23 распределительных центра маркетплейса в 16 регионах России. В Московской области из строя были выведены крупнейшие склады компании: в Электростали и Коледино, каждый площадью около 250 000 кв. м. Также нанесен ущерб комплексу в Тульской области, площадь которого 194 500 кв. м, в Самарской области — 180 000 кв. м и Краснодарском крае — 150 000 кв. м.
Разрушение инфраструктуры оживило рынок складской недвижимости.
Строительный бум и время застоя
В 2021 году в России возник серьезный дефицит складских помещений, и их нехватку стали активно восполнять. Если в 2020 году, по данным IBC Real Estate, было построено 1,4 млн кв. м складских помещений класса А и B, то уже в 2021 году — на 67% больше, 2,35 млн кв. м, в 2022 году — 2,1 млн кв. м, на 12% больше, чем годом раньше, и на 50%, чем в 2021-м. В 2024 году к имеющимся 31,5 млн кв. м складов в Москве добавилось еще 1,9 млн кв. м, а 5,4 млн кв. м возводилось. Строительный бум привел к тому, что уже по итогам 2025 года объем спроса составил 5,5 млн кв. м, что на 8% ниже результата 2024-го.
При этом темпы строительства в 2026 году снизились незначительно. По итогам первого полугодия объем ввода новых складских площадей в Москве и Московской области составил 987 000 кв. м. Это на 5% меньше, чем рекордные 1 037 000 кв. м за аналогичный период 2025 года, но результат остается одним из самых высоких за последние 10 лет.
По итогам первых шести месяцев 2026 года доля вакантных складских площадей в Московском регионе достигла 6,5% с учетом субаренды, увеличившись на 2,2 п.п. с января, говорит партнер NF GROUP Константин Фомиченко. Оценка руководителя департамента складской и индустриальной недвижимости CMWP Егора Дорофеева другая: он считает, что уровень свободных площадей в Московском регионе по итогам первого полугодия составил 7,8%, или примерно 1,8 млн кв. м. По словам Фомиченко, объем сделок на рынке складов сократился на 42% год к году и составил 815 000 кв. м. Одновременно, отмечает эксперт, средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды складов класса А снизилась до 10 250 рублей за квадратный метр в год, то есть на 6% с начала года и на 17% за последние 12 месяцев.
Падение ставок аренды наблюдается на протяжении последних пяти кварталов, говорится в отчете IBC Real Estate.
Основная причина такой динамики — рост доступного предложения, говорит Фомиченко. «На рынок выходят все новые спекулятивные объекты, часть которых не законтрактована заранее. При умеренном спросе это усиливает конкуренцию между собственниками и оказывает давление на ставки», — говорит он.
Во II квартале темпы роста вакантности замедлились, однако сам тренд сохранился, отмечает Фомиченко.
Нежелательное соседство
Оживление спроса на складские площади отметили все опрошенные Forbes эксперты. В значительной степени это реализация отложенного спроса, который формировался в предыдущие месяцы, говорит Фомиченко. Но дополнительный объем запросов связан с «миграцией компаний после повреждения отдельных складских объектов», а также с тем, что селлеры ищут собственные площади на фоне перехода на FBS (модель, при которой хранение и комплектация заказов осуществляется продавцом, а не оператором), признает эксперт.
Селлеры, работающие с Wildberries, выбирают доставку с собственных складов — либо с помощью логистической сети и пунктов Wildberries, либо через сторонние сервисы.
Повышение активности и рост спроса со стороны логистических операторов видят и в инвестиционной группе Accent. В первую очередь это связано с переходом части операций с модели FBO (доставка со склада маркетплейса) к FBS, подтверждает директор департамента складской недвижимости Accent Антон Комаров. Поэтому особенно заметно активизировался спрос в тех регионах, где пострадала инфраструктура Wildberries, это относится и к Москве, и Московской области. Изменение логистической модели повышает ценность складов, расположенных ближе к конечному покупателю, говорит Комаров: при FBS скорость и удобство отгрузки становятся для селлера более значимыми.
Спрос активизировался в целом по рынку, соглашается Егор Дорофеев: вклад вносят запросы как от селлеров, так и от самих маркетплейсов.
Ozon в начале августа арендовал 60 000 кв. м складской недвижимости в логопарке «Инсити Радищево» на Ленинградском шоссе в Подмосковье и 80 000 кв. м площадей в складском комплексе «Никольское-2» в Дмитровском районе Подмосковья.
Во многом спрос обеспечивают арендаторы, занимавшие соседние с Wildberries здания или делившие с ним один логистический комплекс, говорит представитель компании, занимающейся арендой складских помещений. «У некоторых из них склады пострадали в ходе ударов по объектам онлайн-ретейлера. Часть игроков также рассматривает возможность переезда, так как видит риски в соседстве с Wildberries и Ozon», — рассказывает он.
Со стремлением компаний избежать соседства со складами маркетплейсов сталкивался и директор департамента складской и индустриальной недвижимости «Инвест7» Александр Перфильев. «Несколько раз мы встретили запрос с параметром «это должно быть отдельно стоящее здание или небольшой комплекс без опасного соседства», — рассказывает Перфильев.
Поменяется ли рынок?
Перфильев говорит, что о серьезном оживлении рынка говорить пока рано. «Есть одиночные запросы, которые больше похожи на прощупывание рынка, если компании вдруг срочно придется искать новый склад. Это похоже на проработку плана В или С»», — отмечает он. Но падение ставок может остановиться, считает эксперт. «Вакансия действительно росла, но ее распределение было неравномерным. По ряду направлений Московской области вся вакансия была представлена двумя-тремя крупными предложениями, с их уходом с рынка ситуация может прийти к дефициту и, возможно, даже незначительному росту относительно ставок I квартала», — предупреждает эксперт.
Если запросы, которые сейчас есть на рынке, действительно начнут конвертироваться в сделки, вакантность может начать снижаться, что может привести к стабилизации ставок аренды, согласен Дорофеев из CMWP.
Рынок отличается инерционностью, а предложение по-прежнему превышает спрос, говорит собеседник Forbes в компании, занимающейся арендой складских площадей. «Кроме того, большинство собственников опасается сдавать свои объекты Wildberries, что снижает вероятность заключения крупных сделок с маркетплейсом. Собственники ряда объектов рассчитывают сдать склады крупным селлерам или соседям маркетплейса по ставке выше рынка, что также увеличивает срок заключения сделок», — добавляет он.
Более оптимистичен Комаров из Accent. «После периода роста предложения и снижения ставок в складском сегменте мы видим стремительное изменение тенденции. Физическое выбытие с рынка такого большого объема складских площадей неизбежно повлечет снижение вакантности и рост ставок», — говорит Комаров. Он отмечает рост интереса к уже готовым, но пока не введенным в эксплуатацию складским объектам. «Селлеры и логистические операторы сейчас активно рассматривают все доступные варианты, поэтому такие площади получают дополнительный спрос, так как это один из наиболее быстрых способов восполнить дефицит складской инфраструктуры», — отмечает он.
Постоянный адрес материала - Горящее предложение: как атаки на Wildberries изменили рынок складской недвижимости |