13.08.2026 - Урбанизация и геополитика: как работает современный рынок глобальной недвижимости

Стратегии инвестиций в недвижимость за рубежом сейчас существенно изменились. И дело не только в проблемах с переводами денег для россиян — изменились и сами рынки. Что формирует новую иерархию глобальной недвижимости и как мир разделился на режимы капитала, рассказывает основатель компании Smarent Виктор Зубик

Еще несколько лет назад рынок недвижимости можно было объяснить довольно просто: ставки растут — рынок охлаждается, ставки падают — рынок растет. Эта логика работала почти везде и давала ощущение, что глобальная недвижимость — это единый механизм, где процентная ставка выполняла роль педали газа и тормоза одновременно: нажал — ускорение, отпустил — замедление.

Сегодня эта конструкция не всегда работает. В одних странах рынок продолжает расти даже при «нажатом тормозе», в других двигатель фактически работает на холостых оборотах: сделки падают, но цены почти не двигаются. В третьих обороты задаются не педалью газа, а внешним воздействием: притоком или оттоком капитала, который может быть не связан с локальной экономикой. В результате глобальная картина стала парадоксальной. По данным Банка международных расчетов (BIS), в 2025 году мировые реальные цены на жилье в среднем почти не изменились, снизившись примерно на 0,7% в годовом выражении. Но за этой «средней температурой» скрывается существенное расслоение: в одних странах (Португалия, Болгария или Северная Македония) наблюдается рост на 10–15%, а в других (Канада или Китай) — сопоставимое падение.

Сдвиг, который произошел в последние три-четыре года, можно описать просто: недвижимость перестала быть функцией только локальной экономики. Она стала функцией включенности в глобальный капитал. Теперь важны не только ставки и доходы населения, но и то, какую роль страна играет в мировой системе: является ли она точкой накопления капитала, транзитным хабом или закрытой внутренней системой, насколько высоки регуляторные барьеры и, наконец, насколько значительна геополитическая напряженность.

Ближний Восток: режим глобального хаба капитала

Наиболее ярко эта новая модель проявилась в странах Персидского залива, прежде всего в ОАЭ и частично в Саудовской Аравии. Дубай и Абу-Даби за последние годы превратились в инфраструктуру глобального капитала, где недвижимость выполняет не только функцию инвестиций, но и роль инструмента трансграничного хранения и перераспределения активов.

Эта модель долгое время опиралась на сочетание двух факторов: высокой открытости для капитала и относительно низкого налогового и регуляторного давления. В результате рынок стал крайне чувствительным не столько к внутреннему спросу, сколько к внешнему притоку капитала из Европы, Азии и стран с высокой нестабильностью.

Однако сегодня в этой системе появляется новый элемент — геополитический риск, который хотя пока и не разрушает модель, постепенно меняет восприятие региона как нейтральной «тихой гавани». Reuters отмечает, что на фоне роста напряженности объем сделок на рынке недвижимости Эмиратов в первые недели марта 2026 года рухнул на 37% год к году и почти на 50% к февралю. Затем рынок частично стабилизировался, но до прежних темпов не восстановился. По данным ValuStrat и Reidin, в мае продажи были примерно вдвое ниже, чем годом ранее, а стоимость сделок снизилась примерно на 42% к апрелю. При этом по отдельным объектам дисконты достигали 20–25%.

Как пишет Deloitte, рынок недвижимости Ближнего Востока переходит в категорию юрисдикций с более высокой премией за риск. Это ведет как минимум к замедлению притока инвестиций: больше времени на принятие решения, более жесткие переговоры по цене. Рынок остается глобальным хабом, но его динамика становится менее линейной и более чувствительной к изменению глобального настроения.

Роль Ближнего Востока как глобального капитального хаба сохранится, однако изменится траектория роста. Премиальные сегменты, связанные с мобильным капиталом и международным спросом, вероятно, продолжат демонстрировать опережающую динамику. Одновременно можно ожидать постепенного снижения предсказуемости притока капитала и более выраженной сегментации рынка по классам активов. Массовый и средний сегменты будут все сильнее зависеть от локальных факторов, тогда как премиальный сегмент сохранит глобальную природу, но с возрастающей чувствительностью к геополитическим рискам и изменению ликвидности.

Континентальная Европа: режим ограничения скорости Европейский рынок недвижимости сейчас представляет собой систему, в которой капитал в целом стабилен, но лишен способности к ускорению. Согласно анализу портала European Real Estate со ссылкой на исследование PwC, города вроде Парижа, Амстердама, Барселоны или Милана остаются точками концентрации глобального спроса, но уже не как источники высокой доходности, а как пространства сохранения стоимости и юридической стабильности.

Главное преимущество Европы — институциональная предсказуемость. Это один из самых защищенных правовых контуров в мире, где риск экспроприации или резких законодательных изменений минимален. Но именно эта стабильность оборачивается структурной проблемой: доходность оказывается системно низкой.

В условиях растущих бюджетных дефицитов и стареющего населения недвижимость все чаще становится не инвестиционным активом, а объектом фискальной политики. Налоги на владение, наследование и прирост капитала постепенно меняют экономику рынка. И если раньше налогообложение было фоном, то теперь оно становится одним из ключевых факторов формирования доходности. Хороший пример — Нидерланды, где в рамках системы Box 3 доход по инвестиционным активам определяется не по фактически полученной прибыли, а по нормативной доходности. Для категории «инвестиции и прочие активы», к которой относится и инвестиционная недвижимость, в 2024 году она составляла 6,04%, а ставка налога — 36%. Это соответствует расчетной налоговой нагрузке около 2,2% стоимости актива в год, независимо от того, какой денежный поток он фактически приносит. Организация экономического сотрудничества и развития (ОЭСР) фиксирует, что в рамках этой реформы и ужесточения регулирования аренды инвестиционная привлекательность buy-to-let сегмента (покупка под аренду) сократилась и часть частных арендодателей продает объекты вместо их сдачи в аренду.

В базовом сценарии я ожидаю дальнейшей фрагментации европейского рынка. Разрыв между глобальными городами и периферийными регионами будет усиливаться. Параллельно можно ожидать усиления фискального давления на недвижимость, особенно в странах с высоким бюджетным дефицитом и растущими социальными обязательствами. Это, вероятно, приведет к постепенному снижению чистой инвестиционной доходности, особенно в сегменте вторичной и инвестиционной недвижимости. В результате Европа будет все больше закрепляться в роли режима «капитала сохранения», где ключевой ценностью становится не доходность и рост, а юридическая и институциональная стабильность владения.

Великобритания: режим переоцененной ликвидности Британский рынок, и прежде всего Лондон, долгое время играл роль глобального центра перераспределения капитала. Его сила всегда заключалась в сочетании трех факторов: глубокой финансовой инфраструктуры, системы общего права и высокой ликвидности премиального сегмента. Но сегодня эта модель постепенно теряет монополию.

Лондон по-прежнему остается одним из самых ликвидных рынков мира: недвижимость здесь можно относительно быстро конвертировать в капитал. Однако меняется сама логика выбора: если раньше Великобритания воспринималась как универсальная «тихая гавань», то теперь она все чаще конкурирует с юрисдикциями, где налоговая нагрузка ниже, а стоимость владения капиталом меньше.

Особенно заметен сдвиг после реформы налогового режима для резидентов, которая усилила давление на глобальные доходы. Это не привело к резкому оттоку капитала из Лондона, но изменило структуру новых потоков: часть из них начинает уходить в сторону Ближнего Востока, США и отдельных азиатских центров. В этой логике Лондон постепенно переопределяет свою роль. Он остается центром ликвидности, но в меньшей степени центром накопления капитала.

США: режим разорванного цикла

Рынок недвижимости в США уникален тем, что он одновременно функционирует как глобальный хаб капитала и как совокупность локальных, слабо связанных между собой рынков. В Америке сложилась система двух скоростей. С одной стороны, глобальные капитальные узлы: Нью-Йорк, Майами, частично Лос-Анджелес и ряд технологических и финансовых агломераций. Эти рынки встроены в международные потоки капитала, чувствительны к глобальной ликвидности и работают как точки хранения и перераспределения крупного капитала. С другой стороны, огромный массив локальных рынков, которые функционируют по классической ипотечной модели и остаются напрямую зависимыми от процентных ставок, доходов домохозяйств и локального спроса. Эти сегменты ведут себя как традиционный цикл недвижимости с высокой чувствительностью к стоимости денег.

В результате США становятся системой с «разорванным циклом», где глобальный капитал и локальная экономика существуют параллельно, но не синхронно. Дополнительным фактором выступает высокая интеграция недвижимости с финансовой системой: развитые рынки ипотеки, инвестиционные фонды недвижимости и секьюритизация создают дополнительный слой ликвидности, который поддерживает устойчивость цен в глобальных узлах.

Практически для инвесторов это означает, что не стоит покупать недвижимость только потому, что это «сильный рынок США». Нужно сначала понять, какой это тип рынка в вашем конкретном случае — капитала или дохода. Ошибка в этой классификации приводит к тому, что инвестор может ожидать роста там, где его нет, или стабильного дохода там, где цена актива зависит от глобальных потоков капитала.

Латинская Америка: режим капитальной нестабильности Латинская Америка остается одним из наиболее фрагментированных и волатильных регионов глобального рынка недвижимости. Здесь капитальная динамика определяется не столько внутренним спросом, сколько сочетанием макроэкономических циклов, валютных колебаний и политической неопределенности. Регион функционирует как система рынков с высокой чувствительностью к внешним и внутренним шокам. Ключевую роль играют валютные риски, стоимость заимствований в иностранной валюте и периодические изменения инвестиционного режима.

В результате рынок недвижимости здесь редко развивается линейно: он скорее проходит через циклы резких переоценок, за которыми следуют периоды коррекции или стагнации.

Главным преимуществом региона можно назвать асимметрию входа. В периоды макроэкономической слабости или валютной недооценки отдельные рынки могут предлагать весомый дисконт к глобальной стоимости активов. Именно в такие моменты формируются наиболее привлекательные точки входа, однако итоговый результат во многом зависит от того, на какой фазе цикла инвестор покупает и выходит из актива.

Так, Аргентина хорошо демонстрирует цикличность рынков недвижимости в Латинской Америке. К концу 2023 года рынок Буэнос-Айреса завершил почти пятилетний период снижения: с начала 2019 года цены на жилье в номинальном выражении снизились на 33,3%, а в реальном — почти на 45%. При этом 2023 год стал первым с 2019 года, когда цены перестали снижаться, обозначив перелом рыночного цикла. Уже в 2025 году восстановление стало очевидным: количество сделок выросло на 26,8%, а средняя цена квадратного метра достигла $2450, увеличившись на 5,4% за год. Этот пример показывает, что на подобных рынках ключевое значение имеет не столько выбор страны или конкретного объекта, сколько способность распознать момент смены цикла, когда рынок перестает падать и начинает восстанавливаться.

Ключевой же риск заключается в нестабильности капитала: валютные колебания, ограниченная защита прав инвесторов и сравнительно низкая ликвидность делают выход из активов более сложным и зависимым от фазы цикла. Это усиливает роль не только выбора актива, но и выбора момента входа и выхода.

Базовый сценарий предполагает сохранение высокой волатильности и отсутствия устойчивого единого цикла. При этом регион будет периодически формировать «окна возможностей» — короткие фазы, в которых дисбалансы валют и оценок создают условия для покупки активов с существенным дисконтом относительно предыдущих рыночных оценок. Именно в такие периоды формируются наиболее привлекательные точки входа для инвесторов, готовых принять повышенный риск и ограниченную ликвидность.

Юго-Восточная Азия остается одним из наиболее неоднородных регионов глобального рынка недвижимости. С одной стороны, есть Сингапур, который функционирует как полноценный глобальный узел: с высокой институциональной прозрачностью, развитой финансовой инфраструктурой и устойчивым спросом со стороны международного капитала. С другой стороны, мы видим рынки вроде Таиланда, Вьетнама, Индонезии и Филиппин, где недвижимость остается тесно связанной с притоком внешнего капитала, внутренним кредитным циклом и фазами глобальной ликвидности. Здесь рынок быстрее реагирует как на приток, так и на отток капитала, что усиливает амплитуду колебаний. В результате регион можно описать как «портфель рынков» с разной скоростью капитализации.

Главный драйвер региона — догоняющая модель роста. Урбанизация, рост среднего класса и интеграция в глобальные производственные цепочки формируют устойчивый долгосрочный спрос на жилье и коммерческую недвижимость. Дополнительным фактором выступает перераспределение глобального капитала в сторону азиатских экономик, что усиливает инвестиционную привлекательность отдельных городских агломераций.

Ключевой риск — высокая зависимость от внешнего капитала и глобальной ликвидности. В периоды притока средств рынок демонстрирует ускоренный рост, однако в фазах ужесточения глобальных финансовых условий быстро теряет импульс. Дополнительным сдерживающим фактором выступает неравномерность развития институтов и относительно низкая защищенность капитала, которая ограничивает предсказуемость доходности и ликвидности за пределами ключевых центров.

Китай: режим структурного перенасыщения капитала Китай остается примером крупного рынка недвижимости, где классическая логика монетарной трансмиссии «снижение ставок — рост кредитования — рост цен» перестала работать в прежнем виде. Все сильнее на первый план выходят не деньги как таковые, а ожидания: будет ли недвижимость расти в будущем и насколько устойчивым окажется этот рост. Проблема сместилась от доступности кредита к доверию к самому активу.

После долгого периода бурного роста значительная часть сбережений домохозяйств уже вложена в жилье. Это привело к эффекту перенасыщения: ожидания дальнейшего роста цен стали гораздо более сдержанными и неоднородными. В результате рынок разделился. В крупных городах наблюдается стагнация, которую частично поддерживают государственные меры и инфраструктурный спрос. В периферийных регионах давление создает избыток предложения и слабая демография. Инвестиционный сегмент, в свою очередь, заметно охладел из-за снижения спекулятивного интереса.

При этом у Китая остается важное преимущество: государство способно достаточно эффективно управлять рынком через кредитные и административные меры, сглаживая резкие колебания и предотвращая кризисы ликвидности. Однако эффективность стимулирования снижается. Даже при смягчении политики реакция рынка слабее, поскольку решения участников все меньше зависят от ставок и все больше — от ожиданий будущего спроса.

Китайский рынок, скорее всего, останется в состоянии длительного замедления. Государство будет поддерживать его через административные меры и контроль ликвидности, поэтому резких падений, вероятно, не будет. Но и возврата к прежним темпам роста тоже не ожидается. В более долгосрочной перспективе формируется особая модель рынка: с сильной ролью государства, слабой реакцией на изменения ставок и ограниченной инвестиционной привлекательностью недвижимости. В итоге рынок жилья выступает в первую очередь как способ поддержания стабильности внутри экономики.

Россия: капитал с ограниченной внешней конвертируемостью Российский рынок недвижимости функционирует в режиме внутренне замкнутого капитала, где ключевую роль играет внутренняя финансовая система и ограниченный доступ к глобальным потокам. Рынок работает преимущественно внутри национального контура ликвидности. Основным драйвером выступают внутренние механизмы кредитования, государственные программы и перераспределение сбережений.

Главное преимущество — относительная устойчивость. Даже при внешних ограничениях рынок может оставаться стабильным за счет внутреннего спроса и роли государства, которое сглаживает резкие колебания.

Но у этой системы есть и ограничения. Недвижимость сложно использовать как инструмент для вывода или перемещения капитала за границу, поэтому она не слишком привлекательна для международных инвесторов. Кроме того, рынок сильно зависит от государственных решений в сфере ипотеки и бюджетной поддержки, что делает его чувствительным к изменению внутренней политики.

Современная глобальная недвижимость больше не описывается через страны и ставки. Она описывается через режимы капитала: степень включенности в глобальные потоки, скорость оборота ликвидности и трение выхода.

В этой системе одни рынки выигрывают за счет скорости капитала, другие — за счет стабильности, третьи — за счет внутренней замкнутости.

Постоянный адрес материала - Урбанизация и геополитика: как работает современный рынок глобальной недвижимости