24.06.2025 - Ожидания сильнее реальности: почему выросли акции застройщиков

Акции российских строительных компаний в мае стали лидерами роста на фондовом рынке, обогнав ценные бумаги других отраслей, следует из данных ЦБ. Этот рост был вызван скорее ожиданиями — снижения ключевой ставки и роста доступности ипотеки — чем объективными фактами. Так ли это и как аналитики оценивают перспективы акций застройщиков?

Рост на ожиданиях

Индекс Мосбиржи в мае упал на 3,1%, говорится в свежем обзоре рисков финансовых рынков ЦБ. Просели и большинство отраслевых индексов. Наибольшее снижение показали индексы металлургии (на 6,8%), транспорта (на 5,4%) и ретейла (на 5,2%). При этом росли по итогам месяца только два — индекс строительных компаний (вырос на 4,3%) и электроэнергетики (прибавил 0,4%).

При этом в предыдущие месяцы строительные компании неизменно были в числе аутсайдеров по динамике котировок акций. «Рост индекса строительной отрасли происходил на фоне признаков замедления инфляции, ожиданий рынка по поводу дальнейшей денежно-кредитной политики и дополнительных мер поддержки отрасли со стороны государства», — говорится в обзоре.

В индекс строительной отрасли входят акции трех компаний — ПИКа, ЛСР и «Самолета». При этом всего на рынке акций торгуются бумаги пяти застройщиков. Кроме перечисленных, это еще «Эталон» и АПРИ, крупнейший застройщик Челябинской области, вышедший на публичный рынок в прошлом году.

Какова реальность

Жилищное строительство в России традиционно сильно зависело от ипотечного кредитования, в последние пять лет — льготного. При этом действующая система долевого строительства базируется на кредитовании застройщиков. Средства дольщиков привлекать напрямую они не могут. Эти деньги лежат на эскроу-счетах до ввода дома в эксплуатацию, и у девелоперов нет возможности их использовать до этого момента.

Сокращение льготных программ ипотеки с одной стороны и удорожание обслуживания кредитов с другой влияют на продажи новостроек и финансовые показатели строительных компаний. Эти факторы никуда не делись и продолжают давить на бизнес застройщиков, говорит главный аналитик «Т-Инвестиций» Кирилл Комаров. Денежно-кредитная политика, несмотря на снижение ключевой ставки на 1 п.п., до 20%, остается жесткой, объемы выдачи ипотеки снижаются, а продажи девелоперов по-прежнему сокращаются.

«Сейчас момент для инвестиций в [акции застройщиков] еще не настал, нам нужен более четкий сигнал со стороны ЦБ в пользу смягчения [денежно-кредитной политики], чтобы поверить, что худшее для девелоперов уже позади», — говорит Комаров.

Девелоперы при этом в 2024 году преимущественно увеличили выручку по сравнению с 2023-м, но им это не помогло, говорит аналитик ФГ «Финам» Кристина Гудым. По ее словам, из-за инфляции показатели рентабельности снизились примерно на 2–4 п.п. Кроме того, давление на финансовые результаты продолжает оказывать рост расходов, особенно обслуживание кредитов. «Темпы прироста себестоимости строительства зачастую выше, чем темпы прироста выручки. Однако крупные компании все еще остаются финансово устойчивыми», — говорит Гудым.

Помимо этого, у многих компаний образовался избыток непроданного жилья, что тоже сказывается на финансовых результатах, добавляет руководитель департамента по работе с клиентами компании AMCH Даниил Тюнь.

Финансовые результаты представленных на рынке акций компании выглядят по-разному. Так, группа ЛСР в 2024 году смогла увеличить прибыль на 1% (до 28,6 млрд рублей) при росте выручки на 1,3% и выплатить дивиденды. А ПИК по итогам года показал снижение чистой прибыли на 45% (28,7 млрд рублей) при росте выручки на 15%. Чистая прибыль «Самолета» в 2024 году упала на 27%, до 30,3 млрд рублей, при этом у компании высокая долговая нагрузка. «Эталон» по итогам 2024 года показал чистый убыток в 6,9 млрд рублей, несмотря на увеличение выручки на 44%. Рост чистой прибыли девелопера АПРИ в 2024 году составил 26%, до 1,9 млрд рублей, а выручка увеличилась в три с половиной раза.

Точки роста и риски

Несмотря на сложную ситуацию с жилищным строительством, все же есть предпосылки для роста акций девелоперов, считает эксперт по фондовому рынку «БКС Мир инвестиций» Андрей Смирнов. В первую очередь это начало цикла снижения ключевой ставки ЦБ.

При этом текущее снижение ставки на 1 п.п., до 20%, уже было заложено в рыночные цены акций, говорит директор департамента образовательных программ «Велес Капитала» Валентина Савенкова. Поэтому сейчас акции корректируются, однако если в июле ЦБ продолжит снижать ставку, акции продолжат расти, считает она.

В целом же отрасль строительства сильно зависит от государственной поддержки, напоминает Даниил Тюнь. Дальнейший рост будет зависеть от сохранения мер поддержки и восстановления покупательной способности населения, которому сейчас не до квартир. Из-за этого, по словам Тюня, продажи застройщиков проседают. «Инвесторам стоит быть осторожными, особенно с компаниями с высокой долговой нагрузкой», — предупреждает аналитик.

Проблемы застройщиков могут усугубляться из-за распространения практики продажи квартир в рассрочку после того, как начали сокращаться льготные ипотечные программы, говорит Кирилл Комаров из «Т-Инвестиций». По его словам, девелоперы не оценивают уровень кредитного риска покупателей, а это при высокой ставке ЦБ это может привести к проблемам с оплатой. Комаров также считает, что инвестировать в акции застройщиков пока рано.

Смирнов считает, что отрасль могло бы поддержать расширение семейной ипотеки, льготное кредитование застройщиков и налоговые послабления. С этим отчасти согласен и Комаров: поддержкой может стать расширение программы семейной ипотеки на семьи с детьми до 14 лет (сейчас — до шести лет). Это, по его словам, позволит увеличить целевую аудиторию программы.

Дополнительным драйвером для застройщиков может стать ожидаемое ослабление курса рубля, которое возможно уже летом, считает инвестиционный стратег «Гарда Капитал» Александр Бахтин. «Традиционно недвижимость воспринимается как защитный актив, и в периоды ослабления рубля продажи у застройщиков могут быстро расти. Это поддерживает и рост их акций», — резюмирует он.

Постоянный адрес материала - Ожидания сильнее реальности: почему выросли акции застройщиков