В жилищном строительстве растет количество банкротств застройщиков Тип информации: Статья
Дата: 04.03.2013
Регион: Россия
Отрасль: Строительство
Специализация: Капитальное строительство и капитальный ремонт, Некапитальный ремонт, отделка, мелкое строительство
В жилищном строительстве растет количество банкротств застройщиков.
Например, в Московской области из 68 проблемных компаний, уличенных в
обмане дольщиков, более 30 фирм находятся в разных стадиях банкротства,
то есть через эту процедуру проходит каждый второй долгострой. В
Санкт-Петербурге, согласно базе данных арбитражного суда, на разных
стадиях рассмотрения находятся порядка 30 дел о банкротстве строительных
компаний. О том, с чем связана очередная волна банкротств строительных
компаний, рассказывает адвокат Ирина Цветкова.
Еще несколько лет
назад банкротство застройщика считалось весьма нежелательным сценарием с
точки зрения защиты прав и интересов обманутых дольщиков. Однако два
года назад ситуация изменилась. Госдумой были внесены изменения в
законодательство о банкротстве, которые провозгласили дольщиков
полноправными участниками конкурсных процедур. В частности, теперь
недострой и земля могут выделяться из конкурсной массы и передаваться
созданному дольщиками ЖСК или ТСЖ. Физлица выведены в отдельную очередь
кредиторов. Если раньше дольщики не имели доступа к средствам от продажи
залогового имущества, то теперь они его получили. Появилась возможность
погашать задолженность перед дольщиками как денежными средствами, так и
путем передачи им квартир или объектов незавершенного строительства.
Авторы
нововведений предполагали, что активное участие дольщиков в банкротстве
разорившихся строительных компаний позволит им вернуть хотя бы часть
денег либо получить жилье. «Однако пока эти надежды не оправдались:
складывается весьма неоднозначная практика применения законодательства о
банкротстве застройщиков», — замечает адвокат.
Во-первых,
новое законодательство позволяет заинтересованным лицам управлять
процессом банкротства. По размеру требований, включенных в реестр
кредиторов, дезорганизованные дольщики стали проигрывать юрлицам,
скупавшим квартиры на этапе котлована оптом. Именно по такому сценарию
развивается ситуация на одном из подмосковных долгостроев: из более чем
950 дольщиков требования предъявили всего 216 человек — по количеству
голосов они уступают нескольким инвестиционным компаниям (которые
получают возможность принимать стратегические решения и контролировать
судьбу объекта).
Во-вторых, известны случаи, когда суды отказываются
включать требования покупателей квартир в реестр кредиторов. «Как
правило, это происходит в том случае, если реализация квартир
осуществлялась не напрямую, а через третьих лиц, связанных
инвестиционными соглашениями, предусматривающими, например, оплату
договора подряда квартирами, — поясняет Ирина Цветкова. — Права
дольщиков в этом случае рассматриваются судами как производные от прав
подрядчика. И если у последнего таких прав по каким-либо причинам не
возникло, дольщики оказываются в уязвимой позиции».
В-третьих,
возникает ряд законодательных противоречий. По обновленному закону о
банкротстве, требования дольщиков удовлетворяются в приоритетном порядке
относительно требований конкурсных кредиторов. Независимо от
очередности право на получение 60 % от стоимости объекта (в случае его
реализации) имеют залоговые кредиторы, которыми могут являться как
банки, так и дольщики (если договоры долевого участия заключены с
соблюдением 214-ФЗ). Однако проблема состоит в том, что условием
включения требований дольщика в реестр требований кредиторов является
расторжение договора долевого участия, что, в свою очередь, влечет
прекращение залога. При таком раскладе у банка-залогодержателя возникает
преимущественное право на получение денежных средств».
«Пока
приходится констатировать, что из-за несовершенства законодательства
наиболее эффективным способом завершения долгостроев остаются бартерные
схемы между местными властями и застройщиками, структурированные по
принципу «земля и преференции в обмен на инвестиции в проблемный
объект». Более того — для некоторых подмосковных девелоперов,
располагающих финансовыми и административными ресурсами, участие в таких
проектах уже стало частью осознанной бизнес-стратегии», — резюмирует
адвокат.
Источник информации: Рестко Холдинг
Постоянный адрес материала - В жилищном строительстве растет количество банкротств застройщиков |