01.08.2005 - Элитное жилье. Таунхаусы снова на подъеме

Жить в частном доме, но при этом никуда не уезжать из Москвы: в последнее время эта идея находит немало последователей. Для них застройщики возводят в городе малоэтажные дома: коттеджи и таунхаусы. Поскольку предложение таких объектов в большинстве случаев является эксклюзивным и для их строительства отводятся крайне выгодно расположенные участки, то в проекты изначально закладывается "элитная" концепция.

"Основные потребители "коттеджного" продукта на территории Москвы - иностранцы, а также незначительная часть россиян, которые долго жили или работали за рубежом,- говорит Ирина Иваненко, PRменеджер компании "Капитал груп".- Для них важно сочетание комфорта, престижа и относительно благоприятной экологии, которое, как правило, они могут найти в жилье такого рода".

Помимо приятного ощущения безраздельного владения плюсами частного дома являются высокий уровень комфорта, собственный камин, подвальное помещение, отдельный вход и участок земли. Правда, как говорит Дмитрий Воронков, руководитель отдела продаж компании "Контакт - Элитная недвижимость", земля под частными домами в Москве находится не в частной собственности, а оформляется в долгосрочную аренду или бессрочное пользование.

По словам Ирины Тарасовой, генерального директора компании Respect realty, стоимость коттеджей на территории Москвы можно грубо прикинуть исходя из цен на пентхаусы в том же районе в многоквартирном (даже клубного типа) доме - они примерно одинаковые.

Коттеджи-пионеры

Прообразом коттеджных комплексов в пределах города является поселок "Сокол" (он же "Поселок художников"), находящийся в Северном округе в районе ул. Врубеля, мимо которого прошли и сталинская, и хрущевская, и брежневская эпохи домостроения. Еще один подобный, но менее броский пример - комплекс частных домов, расположенный рядом с префектурой САО, на границе заказника "Петровско-Разумовский". Он известен тем, что одним из владений в нем является дача скульптора Вучетича (автора культовых мемориалов на Мамаевом кургане и в Трептов-парке).

Однако большинство строений здесь находится далеко не в лучшем состоянии, и назвать их коттеджами, а тем более - элитными, было бы натяжкой. Хотя некоторые объекты - реконструированные или построенные на месте старых новые дома - к таковым причислить вполне можно. Более того, цены в поселке "Сокол", например, в некоторых случаях не меньше, чем на "элиту" в самом центре Москвы. Между тем, пожалуй, этими двумя примерами "стародачные" места в черте города исчерпываются.

Есть, правда, еще Серебряный Бор, но о нем разговор особый. В основном, частные дома здесь- это бывшие дачи советской верхушки, перестроенные в дворцы нынешнего бомонда. Однако, по словам Дмитрия Воронкова, многие из объектов, особенно расположенные на территории природоохранной зоны, имеют весьма сом н и т е л ь н ы е права на застройку.

Можно также сказать о домах, которые в послевоенные годы строили пленные немцы (если под понятием "коттедж" подразумевать частный дом с придомовой территорией, то они вполне под него подходят). Коттеджи эти (в отличие от тех, что на Соколе) наделены большими участками земли. Их отличительная особенность - стены толщиной в 1,5 м. Эти дома, как правило, в свое время предоставлялись академикам. Сейчас, по словам Ирины Тарасовой, на рынке выставлен один такой объект.

Дом с соседом

Все остальные объекты в Москве, которые можно отнести к сегменту коттеджной застройки, возводились в нынешнее время. Надо сказать, что в черте центральной части города отдельных коттеджей нет- только таунхаусы. "Правда, в Молочном переулке есть один частный дом с небольшим участком земли, который позиционируется как вилла,- говорит Ирина Егорова.- Однако кому она принадлежит, за сколько куплена, неизвестно".

В центре Москвы в 2003 году были построены Палаты Муравьевых (компания "Стройинком-К"). Как говорит Ирина Тарасова, это жилье возводилось на пике бума, когда спрос на элитные объекты существенно опережал предложение, и было быстро раскуплено. Годом позже был построен комплекс "Три тополя на Плющихе", который также за короткий срок был реализован, хотя и продавался по максимальной цене после отделки.

Однако впоследствии популярность таунхаусов постепенно стала снижаться. Элитный таунхаус представляет собой довольно сложное с конструктивной точки зрения строение - с одной стороны, оно относительно небольшое, но с другой - нужно "вписать" в него автономность каждой жилплощади, предусмотрев для всех владельцев отдельный вход, гаражи, индивидуальную систему отопления, лифты и лестницы. Девелоперы, которые не успели со своими проектами попасть в "разгар сезона", сейчас испытывают значительные трудности с реализацией площадей. Так, например, по словам Ирины Егоровой, обстоят дела в построенных относительно недавно таунхаусах (коттеджный поселок "Ы") в рамках жилого комплекса "Золотые ключи-2" ("Миракс групп"), где цена квадратного метра начинается от $4,8 тыс. Даже на Остоженке некоторые площади в таунхаусах довольно долго не могли найти покупателя. Хотя, например, в "Палатах Муравьева" цена квадратного метра на этапе строительства составляла $3,8-4,8 тыс. Для сравнения: сейчас, уже на вторичном рынке, она достигла $10-15 тыс. Но это обусловлено исключительно месторасположением на самой элитной улице Москвы.

"В последнее время тема таунхаусов снова на подъеме,- отмечает Ирина Егорова- Думаю, это стало возможным после удачно реализованного проекта "Три тополя на Плющихе"". На Чистых прудах в Барашевском переулке сейчас возводится комплекс из четырех таунхаусов, площадь каждого составляет около 1 тыс. кв. м. При этом квадратный метр стоит около $5 тыс.

Как говорит Дмитрий Воронков, частные дома также входят в состав некоторых элитных комплексов, являясь при этом бизнес-резиденциями. Примеры - Бутиковский переулок, д. 5, 2-й Обыденский переулок, д. 1А, Большая Никитская улица, д. 45, Поварская улица, д. 28 и т. д.

Однако это не окончательные цены на коттеджи, значительную сумму составляет и отделка помещений - до $1,5 тыс. за квадратный метр помещений, что не слишком отличается от затрат на ремонт элитных квартир. "Например, только стоимость лестницы может составить 7-10 тыс. евро",- говорит Анна Халичева, коммерческий директор компании "Лестницы Савэкс".

Элитная периферия

Для строительства коттеджных комплексов за пределами центра выбираются места с благоприятными экологическими и природными условиями: недалеко от Москвы-реки, в окружении зеленых зон. Недаром большая часть коттеджных комплексов и таунхаусов расположена на западе и северозападе столицы. Дмитрий Воронков отмечает "Остров Фантазий", который расположен в Крылатском между излучиной Москвы-реки и Гребным каналом. Комплекс возведен на искусственном острове площадью 27 га и состоит из 24 двухуровневых коттеджей и 19 четырехэтажных домов. Большая часть жилья уже реализована, оставшиеся площади продаются по цене $7-9 тыс. за квадратный метр в зависимости от близости к воде.

Таунхаусы поселка Silver Place находятся на территории природоохранного комплекса "Серебряный Бор". Это 30 трехэтажных домов на территории 3 га. Площадь каждого жилого владения - 360-390 кв. м.

Стартовые цены на дома в поселке были на уровне $4,5-4,7 тыс. за квадратный метр, сейчас они достигли $6-7 тыс. за квадратный метр. Silver Place огорожен и охраняется, большую часть территории комплекса занимает зеленая зона, протекает канал, и обустроены декоративные пруды.

В непосредственной близости от Серебряного Бора на берегу канала им. Москвы расположен коттеджный комплекс "Годуново". Поселок заселен, однако отдельные предложения появляются на "вторичке". Надо сказать, что для организованных "серебряноборских" поселков проблемы с правоустанавливающими отношениями не актуальны.

Еще один коттеджный поселок - "Сосновка-2" - расположен на территории природного парка "Москворецкий" на границе Серебряноборского лесничества. Этот малоэтажный жилой комплекс состоит из 35 таунхаусов и двух секционных (малоэтажных многоквартирных) домов.

Стоимость квадратного метра составляет $3-4,8 тыс.

Таунхаусы также реализуются в Куркине, однако даже сами застройщики не позиционируют свои объекты как элитные. Как говорит Дмитрий Воронков, продажа коттеджей и таунхаусов на территории Москвы - довольно долгий процесс. Подобные дома имеют, как правило, большие площади, а цена продажи зачастую представляет собой семизначную цифру в американской валюте. При этом многие объекты имеют сомнительные документы, а нерешенный вопрос с оформлением прав частной собственности на землю еще более обостряет проблему.

Постоянный адрес материала - Элитное жилье. Таунхаусы снова на подъеме