Для печати | Знакомимся с документами ТСЖ Статья Россия Недвижимость Квартиры. Вторичный рынок. Купля-продажа, Новостройки. Купля-продажа Инфотека

Тип информации: Статья
Дата: 18.11.2011
Регион: Россия
Отрасль: Недвижимость
Специализация: Квартиры. Вторичный рынок. Купля-продажа, Новостройки. Купля-продажа

Жизнь в доме, где создано ТСЖ, не всегда безоблачна, и достаточно часто между правлением ТСЖ и собственниками помещений возникают недопонимание и взаимные подозрения. Поэтому абсолютно понятно желание собственников помещений и членов ТСЖ лично ознакомиться с документами ТСЖ(уставом ТСЖ, сметой доходов и расходов ТСЖ, протоколами собраний, на которых приняты решения о создании ТСЖ, выборе правления, назначении председателя ТСЖ). С другой стороны, понятно и желание правления ТСЖ не предоставлять лишней информации скандальным жильцам, ведь, кроме работы с населением, у председателя правления есть еще ряд обязанностей. В данной статье постараемся разобраться, во-первых, какие права на ознакомление с документами ТСЖ есть у собственников помещений и у членов ТСЖ, во-вторых, каковы обязанности правления и председателя правления ТСЖ в этом случае.

Оговоримся сразу, что порядок ознакомления с документами ТСЖ не предусмотрен законодательством и, следовательно, может быть установлен каждым конкретным ТСЖ самостоятельно. Каким образом можно урегулировать данный вопрос во внутренних документах ТСЖ, мы рассмотрим ниже. В случае же, когда подобные документы отсутствуют, на наш взгляд, нужно руководствоваться следующими принципами.

Собственники помещений и члены ТСЖ

Напомним, что не каждый собственник помещения в многоквартирном доме является членом ТСЖ. Согласно ст. 143 ЖК РФ членство в ТСЖ носит добровольный характер и возникает на основании заявления о вступлении в товарищество. В свою очередь, ТСЖ представляет собой некоммерческую организацию, юридическое лицо со своими органами управления, один из которых — общее собрание членов ТСЖ. Данный орган управления юридическим лицом нельзя путать с органом управления многоквартирным домом — общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме. Из вышесказанного следует, что статус собственника помещения и члена ТСЖ различаются, в том числе и в части прав на ознакомление с документами товарищества. Основное различие заключается в видах документов, которые могут быть доступны просто собственникам помещений в доме и членам ТСЖ. Последние имеют более широкие права.

К каким документам может получить доступ собственник помещения?

Не являясь членом ТСЖ, собственник помещения в доме не имеет права на участие в принятии решения товариществом, в голосовании по вопросам его компетенции. Соответственно, документы, касающиеся внутренних вопросов товарищества (протоколы ТСЖ о выборе правления, финансовые документы товарищества, отчеты ревизионной комиссии), не могут быть ему доступны. Это и понятно, ведь достаточно сложно представить себе ситуацию, когда, например, абонент ресурсоснабжающей организации потребует от нее, скажем, договоры со сторонними организациями, протоколы заседания совета директоров либо протоколы решений учредителей.
Другое дело, что есть документы, которые напрямую затрагивают права собственников помещений, не являющихся членами ТСЖ. Это в первую очередь документы, принимаемые на общем собрании собственников помещений, и протоколы таких собраний. К ним можно отнести:
— протоколы общих собраний собственников помещений в доме (о выборе способа управления, о создании ТСЖ), которые, как правило, хранятся у председателя правления ТСЖ;
— документы, касающиеся исполнения решений этих собраний, например договор аренды общего имущества многоквартирного дома и акты выполненных работ по нему;
— устав ТСЖ, так как согласно п. 2 ст. 135 ЖК РФ он принимается на общем собрании собственников помещений (примечательно, что в силу пп. 1 п. 2 ст. 145 ЖК РФ внесение изменений в устав ТСЖ относится к компетенции общего собрания членов товарищества, следовательно, изменения в уставе не касаются собственников помещений, не являющихся членами ТСЖ);
— протоколы общих собраний членов ТСЖ по вопросу установления размера платы за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома, поскольку в соответствии с п. 8 ст. 156 ЖК РФ данные решения распространяются на всех собственников помещений в доме.
Очень часто собственники помещений, не являясь членами ТСЖ, претендуют на доступ к финансовым документам товарищества: сметам доходов и расходов, договорам, актам выполненных работ, платежным документам. Между тем необходимо помнить, что отношения между собственником помещения, не являющимся членом ТСЖ, и товариществом должны строиться на основании договора (п. 6 ст. 155 ЖК РФ). Все претензии должны разрешаться на основании данного договора, а не произвольной проверки внутренних документов контрагента. Поэтому правление ТСЖ, на наш взгляд, будет совершенно право, если ограничит доступ лиц, не являющихся членами ТСЖ, к финансовой документации товарищества.

К каким документам может получить доступ член ТСЖ?

Для проверки финансовой деятельности ТСЖ ст. 150 ЖК РФ предусмотрено создание ревизионной комиссии из числа членов ТСЖ. Данная комиссия:

проводит не реже чем один раз в год ревизии финансовой деятельности товарищества;
представляет общему собранию членов товарищества заключение о смете доходов и расходов товарищества на соответствующий год и отчет о финансовой деятельности и размерах обязательных платежей и взносов;
отчитывается перед общим собранием членов товарищества о своей деятельности.

Таким образом, право членов ТСЖ на контроль финансовой деятельности товарищества, на наш взгляд, реализуется путем участия в выборе состава комиссии либо непосредственно в работе указанного органа (в качестве члена комиссии). Следовательно, финансовые документы товарищества могут не предоставляться каждому его члену, но представителям членов ТСЖ в лице ревизионной комиссии они должны предъявляться ежегодно.

К сведению. Внутренним документом ТСЖ, например Положением о ревизионной комиссии, может быть предусмотрена проверка финансово-хозяйственной деятельности товарищества при досрочном переизбрании правления и председателя правления ТСЖ.

Что касается иных документов по вопросам текущей деятельности товарищества (протоколы общих собраний членов ТСЖ, протоколы заседаний правления, устав ТСЖ с изменениями), они, на наш взгляд, должны быть доступны каждому члену ТСЖ. Кроме того, член ТСЖ также является собственником помещения в доме, а значит, для него справедливо все то, о чем мы говорили в предыдущем разделе.

Порядок доступа к документам ТСЖ

Еще раз отметим, что условия получения доступа к документам ТСЖ не предусмотрены законодательством, поэтому их лучше предусмотреть во внутренних документах ТСЖ (например, в уставе либо отдельном положении об ознакомлении с документами), где следует перечислить виды документов, время и форму ознакомления. При этом следует принять во внимание, что предпочтительнее внести данный порядок в устав товарищества либо утвердить соответствующее положение об ознакомлении с документами на общем собрании членов ТСЖ, поскольку при решении данного вопроса правлением товарищества могут возникнуть споры о его компетентности.
Предусмотреть данную процедуру можно, например, в главе устава «Делопроизводство. Хранение и ознакомление с документами Товарищества». Приведем пример, как может выглядеть такая глава устава ТСЖ.

Делопроизводство. Хранение и ознакомление с документами Товарищества

Ответственность за организацию делопроизводства в Товариществе, соблюдение установленных правил и порядка работы с документами возлагается на Председателя Правления Товарищества.
Положение по ведению делопроизводства утверждается решением Правления Товарищества и устанавливает общие требования к документированию управленческой деятельности и организации работы с документами в Товариществе.
При уходе члена Правления или работника в отпуск, убытии в командировку или увольнении имеющиеся у него документы по указанию Председателя Правления передаются по акту другому члену Правления, работнику или сдаются Председателю Правления.
Товарищество обязано хранить следующие документы:
— учредительные документы Товарищества, а также внесенные в учредительные документы Товарищества и зарегистрированные в установленном порядке изменения и дополнения и документы, подтверждающие государственную регистрацию Товарищества;
— список членов Товарищества, протоколы собраний собственников помещений и членов Товарищества, протоколы заседаний Правления Товарищества, документы Ревизионной комиссии;
— список общего имущества и реестр собственников помещений в домах, указанных в п. 1.2 Устава;
— техническую документацию домов, указанных в п. 1.2 Устава;
— финансовые планы (сметы доходов и расходов) Товарищества, отчеты о финансовой деятельности и размерах обязательных платежей и взносов;
— иные документы, предусмотренные действующим законодательством.
Товарищество хранит документы, указанные в п. 4, по месту нахождения Правления Товарищества.
По заявлению, поданному в Правление Товарищества, собственник помещений в доме или уполномоченное им лицо может ознакомиться с учредительными документами Товарищества(уставом, протоколом общего собрания собственников помещений о создании Товарищества, свидетельствами о государственной регистрации Товарищества и свидетельством о постановке на налоговый учет) и протоколами общих собраний собственников помещений, находящихся на хранении Правления ТСЖ, протоколами общих собраний членов ТСЖ, касающихся установления размера платы за содержание и ремонт общего имущества собственников многоквартирного дома на основании решения Правления Товарищества о времени и месте такого ознакомления.
По заявлению, поданному в Правление Товарищества, член ТСЖ или уполномоченное им лицо может ознакомиться с учредительными документами Товарищества (уставом, протоколом общего собрания собственников помещений о создании Товарищества, свидетельствами о государственной регистрации Товарищества и свидетельством о постановке на налоговый учет), протоколами общих собраний собственников помещений и членов Товарищества, протоколами заседаний правления, отчетами ревизионной комиссии Товарищества на основании решения Правления Товарищества о времени и месте такого ознакомления.
Указанные в п. п. 6, 7 документы должны быть предоставлены заявителю не позднее 5 дней с момента подачи соответствующего заявления, либо Правлением Товарищества в указанный срок должен быть предоставлен мотивированный отказ в ознакомлении с документами.
Лицо, подавшее заявление об ознакомлении с документами, указанными в п. п. 6, 7, вправе снять с них копии за свой счет любыми средствами по согласованию с Правлением, не нарушающими целостность документации. При этом Правление Товарищества может отказать в предоставлении оригинала документа для снятия с него копии за пределами согласованного места ознакомления.

В случае, когда ТСЖ имеет постоянный офис, есть смысл указать в уставе конкретный адрес для ознакомления с документами. Выше приведено положение, в соответствии с которым ТСЖ не предоставляет заявителю копии документов. Дело в том, что для этого в бюджет товарищества необходимо заложить средства на расходные материалы (по конкретному целевому назначению), а если учитывать, что хотя бы один раз в год каждый собственник помещения захочет получить, скажем, устав ТСЖ, то сумма получится немаленькой. Также нам кажется вполне обоснованным ограничение возможности снятия копии с оригинала документа за пределами места ознакомления, что позволит предотвратить утерю и порчу документации.
При отсутствии порядка ознакомления с документами, прописанного во внутреннем документе товарищества, заинтересованное лицо должно передать в правление ТСЖ заявление с требованием об ознакомлении. Сделать это можно лично (получив на втором экземпляре отметку о получении) либо заказным письмом с уведомлением. Затем нужно ждать ответа (срок для реагирования на такое заявление не регламентирован, но по аналогии с обязанностью ответить на обращение для государственных органов он может составлять один месяц). При отсутствии ответа можно обратиться в суд с иском о понуждении к предоставлению необходимой документации.

* * *

В действующем законодательстве не оговорен четкий порядок ознакомления собственников помещений в многоквартирном доме, как не вступивших, так и вступивших в товарищество, с внутренней документацией ТСЖ. Товарищество вправе самостоятельно разработать соответствующие правила, причем целесообразно, чтобы они были утверждены общим собранием членов ТСЖ. Анализ норм жилищного законодательства позволяет говорить о том, что в отношении получения доступа к документам товарищества права члена ТСЖ шире, чем права собственника помещения в доме, не написавшего заявление о вступлении в товарищество. В общем случае (в отсутствие иных положений, утвержденных конкретным ТСЖ) ни та, ни другая категория собственников помещений не вправе претендовать на получение первичных документов бухгалтерского учета, хозяйственных договоров, бухгалтерской и налоговой отчетности. Единственный способ получить данную информацию — это изучение отчета ревизионной комиссии, который предоставляется только членам ТСЖ.