29.12.2015 - Апарт-отели – это мировой тренд

В преддверии 2016 года, публикуя прогнозы экспертов, нельзя было не вспомнить о набирающем обороты сегменте на стыке жилой и коммерческой недвижимости. Что ждет апартаменты и апарт-отели в новом году? Как изменится этот сегмент под влиянием новых условий? Мы с Александром Самодуровым, генеральным директором NAI Becar Apartments, попытаемся в этом разобраться.

- Главный вопрос нашего предновогоднего интервью – это, конечно, вопрос о прогнозах. Что ждет рынок апартаментов в 2016 году? Каково ваше профессиональное мнение?

Что можно сказать уже сейчас? По крайней мере, количество проектов, которые представлены на рынке, уменьшаться не будут. Цены падать не будут. Это то, что я вижу точно.

На рынке есть стабильный спрос на апартаменты, который обеспечен тем, что цена на апартаменты меньше на 20%, чем на квартиры аналогичной площади. Это – главная цифра, которая отвечает за стабильность спроса. Остальное не так важно.

К тому же, площадки под строительство жилья в Москве заканчиваются. Место есть, но московское правительство отдает его только под квартальную, комплексную застройку. В 2016 вы просто не сможете построить жилой дом в Москве точечно – вам его не согласуют. Да и площадок таких почти не осталось. Для строительства жилья в 2016 году нужны большие участки, где необходимо разместить всю необходимую инфраструктуру: школы, детские сады и другие социальные объекты.

- А что насчет законопроекта об апартаментах, который должны подготовить в 2016 году? Разве он не изменит правила игры на рынке, введя дополнительные обременения для апарт-комплексов?

Прежде всего – никаких законопроектов об апартаментах пока нет. Законопроект – это документ, который вносится в Госдуму. Готовый документ. Сейчас существует только рабочая группа, причем одна в Москве, другая в Московской области, в Санкт-Петербурге тоже есть своя группа. И пока нет общего консолидированного проекта, говорить о каких-то переменах, которые он принесет рынку, преждевременно.

Но если говорить о том, что я уже видел на предварительной стадии, в градостроительстве может появиться новое понятие: «многофункциональный дом», который будет включать в себя более широкий набор помещений: как жилые, так и помещения для сдачи в аренду.

- Значит, вы не разделяете пессимистичного подхода других экспертов, которые видят в новом законопроекте проблему для сегмента апартаментов?

Сложно комментировать документ, которого еще нет. На стадии разработки речь может идти об одном документе, консолидированная версия может быть уже другой, а что примет законодатель – это вообще третий вопрос. Так что от комментирования шкуры неубитого медведя я откажусь, пока до законодателя проект еще даже не дошел.

Также я не уверен, что его стоит ждать хотя бы в первой половине 2016 года. Закон будет сложным, многогранным, у него много интересантов, много ведомств, деятельность которых он затрагивает, не думаю, что он может быть быстро принят.

Что касается негативного воздействия на рынок, на мой взгляд, принятие такого закона даст больше плюсов, чем минусов. Он решит главную проблему – невозможность получить постоянную регистрацию.

- А как насчет подсегмента, который не так давно появился на нашем рынке недвижимости – апарт-отелях, не предусматривающих возможность регистрации, да и не нуждающихся в ней? Каким будет для них 2016 год?

Апарт-отель – это коммерческая недвижимость. Это бизнес для частных инвесторов. Те апарт-отели, или, если называть их по-научному, кондо-апарт-отели, предназначены для продажи номеров в розницу инвесторам, которые сдают номера конечным пользователям и получают гарантированный доход. Это качественная альтернатива квартирному арендному бизнесу, который процветает в Москве и Санкт-Петербурге.

Мы одни из первых – и немногих – компаний на рынке, которые давно работают в этой сфере. Первый апарт-отель «Вертикаль» мы запустили в Санкт-Петербурге на Московском проспекте, возле метро «Фрунзенская». Он уже работает и оказался очень успешным. На сегодняшний день все номера проданы частным инвесторам, которые сдают их через нашу управляющую компанию. Летом загрузка объекта достигала 90%.

У этого направления хорошие перспективы. Напомню, что в ноябре прошлого года выпущено постановление правительства Москвы, которое не предусматривает строительства апартаментов за пределами гостиничных комплексов.

Кроме апарт-отелей, никакого другого формата строительства апартаментов в Москве не может быть.

- Сейчас мы обсуждаем полноценные апарт-отели, с управляющей компанией, сервисом, включенной услугой по сдаче апартаментов в аренду через централизованную службу. Нужно ли все это, чтобы реализовать апарт-отели на современном рынке?

Нужен ли гостиничный сервис – вопрос маркетинга и предпочтений конечного покупателя, который сам должен решить, нуждается ли он в подобной инфраструктуре. Я как опытный оператор апарт-отелей могу сказать, что он нужен. Объясню: сейчас мы работаем, используя новую парадигму, арендаторы не довольствуются просто квадратными метрами, всем нравится сервис: возможность заказать клининг, доставку продуктов, стирку, глажку, ремонт бытовых приборов. Также любые ремонтные работы можно провести быстро и качественно, если у апарт-отеля есть профессиональная управляющая компания.

Такой формат распространен в восточных странах, к примеру, если взять Гонконг и Сингапур, там почти 100% новостроек – это сервисные апартаменты с управляющей компанией, которая обеспечивает жильцам необходимый набор услуг. Это мировой тренд. Согласно мировой статистике, за последние пять лет удвоилось количество номеров в апарт-отелях на трех основных рынках: в Европе, Азии и Америке.

- А что Москва? Здесь ведь пока не так много настоящих апарт-отелей.

Но их количество будет расти. Сегодня в сегменте два уже действующих проекта классических апарт-отелей: Adagio Moscow и Mamaison на Покровке. Правда, каждый из них принадлежит одному инвестору, так что это не кондо-апарт-отель. Достраивается проект YE’S от ГК «Пионер» в Митино. В новом году появятся новые объекты, в том числе наш апарт-отель, но детальную информацию о нем мы пока не готовы разглашать.

- Похоже, все они обходятся дорого конечному потребителю, то есть арендатору, если даже в номерах комфорт-класса ценник не опускается ниже 45-50 тысяч рублей. Можно ли ожидать появления на рынке новых предложений в бюджетной категории?

Пока сервисные апартаменты – новый продукт для нашего рынка. Спрос на них заметно превышает предложение, и когда объектов так мало, что аналогов и альтернатив просто нет, апартаменты мгновенно находят себе хозяев и арендаторов. В таких условиях ни застройщики, ни арендодатели снижать цены не будут. По мере того, как будет увеличиваться количество апарт-отелей, спрос будет удовлетворяться, и цены, вероятнее всего, упадут. Но ждать этого в ближайшее время, и тем более в 2016 году, не стоит.

- Итак, в 2016 цены не снизятся, предложение по жилым апарт-комплексам как минимум не сократится, зато вырастет количество апарт-отелей. Какой еще тренд, старый или новый, проявит себя в новом году?

Значимым трендом в 2016 году станет редевелопмент. К нам каждый день приходят владельцы офисных зданий и в отчаянии спрашивают – что нам делать, у нас все арендаторы разбежались, перспектив не видим! Ни для кого не секрет, что с арендной офисных площадей сейчас катастрофическая ситуация, вакансия в классе А составляет до 30%, и тренд на освобождение офисных площадей продолжается. Ситуация не уникальна для России, она наблюдается по всему миру, спрос на офисные площади падают из-за изменения форм ведения бизнеса. Все больше людей работают на дому, это снижает потребность в офисных площадях.

Сегодня мы видим ставки 50 тыс. рублей за квадратный метр – причем речь идет о современном, недавно построенном здании, это катастрофа, это ниже себестоимости.

Мы предлагаем владельцам не «сбрасывать» такие объекты по себестоимости, а проводить редевелопмент, нарезать площади под апартаменты и продавать их инвесторам – так можно получить в два раза больше.

- И какие офисные комплексы, по вашему мнению, можно адаптировать под апарт-комплексы или апарт-отели?

Любые. Редевелопмент можно провести в объектах любого класса. Первые претенденты – это офисные комплексы низкого класса, которые не вписались в рынок. Для апартаментов большее значение имеет расположение, близость метро, наличие нормальной инфраструктуры. Конечно, конструктивные особенности здания также имеют значение – нужно смотреть, какая глубина этажа, есть здания, где сложно провести редевелопмент, хотя и для таких зданий мы находим решение: если речь идет о квадратном здании с глубоким этажом, можно сделать в центре атриум и вывести часть окон в атриум, обеспечив помещения естественным освещением.

- Если проекты с такими конструктивными особенностями будут выходить на рынок, не вызовет ли это противодействие со стороны московского правительства, которое уже несколько лет ведет крестовый поход против «неправильной» жилой застройки?

Поскольку апарт-отели относятся не к жилью, а к помещениям для временного проживания, никакие официальные нормы на них не распространяются. Арендатор должен сам решить, где он хочет жить. На Западе никаких ограничений нет – люди живут в ангарах, в складских помещениях, есть такое понятие, как house-boat – жилье на лодке.

Конечный покупатель или арендатор должны быть свободны в своем выборе, и рынок сам отрегулирует проблемные предложения. Если это будет плохой проект, никто не будет его покупать и арендовать, он сам уйдет с рынка.

- Сколько офисных комплексов могут «сменить профессию» в 2016 году?

Мы оцениваем 10-20% всего офисного рынка как потенциал для редевелопмента в апартаменты.

Кроме того, по меньшей мере пять крупных многофункциональных комплексов с апартаментами выйдут на рынок в 2016 году.

Постоянный адрес материала - Апарт-отели – это мировой тренд