16.12.2015 - Офисный рынок Москвы: тенденции и прогнозы

Офисный рынок недвижимости Москвы. Что характерно для него сейчас? Есть информация, что из-за крайне низких ставок арендаторы стали активнее вести себя? Какие тенденции на рынке наблюдаются? Какие прогнозы можете дать на начало 2016 года?

Комментирует Андрей Ковалев, собственник ГК "ЭКООФИС":

Утверждать, что интерес инвесторов к площадкам под офисное строительство отсутствует полностью, пожалуй, будет не вполне справедливо. В то же время, действительно, ситуация на рынке офисных центров А- и В-классов может быть охарактеризована как своего рода "кризис перепроизводства". Предложение в настоящее время значительно превышает спрос, и оснований ожидать перелома тенденции в ближайшие пару лет экономическая ситуация не дает.

Основной удар кризиса пришелся как раз на сегмент высококлассных офисов: объем вакантных площадей в офисных помещениях класса А и А сейчас может достигать 30-35% и даже больше, таких показателей мы не наблюдали даже в кризис 2009 года. В сегментах В и В пустует порядка 15-20% площадей.

Что касается активности арендаторов, мы видим, например, тенденцию к "миграции" последних из офисных центров классов В и В , а отчасти даже и А, в качественные БЦ сегментов В- и С. Разумеется, востребованы далеко не все офисные центры этих категорий, и все же до 25-30% арендаторов высококлассных БЦ, по нашим данным, переезжают именно в помещения сегментов В- и С. Причины - оптимизация расходов бизнесом с одной стороны, и повышение качества объектов, классифицируемых как В- и С - с другой. Собственники таких офисов более профессионально управляют своимио объектами, чем, скажем, в 2009-м, они готовы внимательно изучать потребности арендаторов и вносить изменения с учетом этих потребностей (например, предлагать небольшую нарезку площадей, работать над составом инфраструктуры, обеспечивать более высокое качество интернета и так далее). Такая политика обеспечивает успех объектам - во всяком случае, в своих офисных комплексах, относящихся к сегментам В- и С, мы в 2015 году наблюдали минимальный уровень вакантных площадей (2-4%, в зависимости от периода года и от объекта), мало того, приходилось даже вводить листы ожидания.

Оксана Моисеева, руководитель департамента коммерческой недвижимости компании «НДВ-Недвижимость»:

В текущем году мы наблюдали трансформацию рынка офисной недвижимости. Спрос ощутимо снизился в сравнении с прошлым годом. Увеличение числа вакантных площадей в соотношении с падением спроса демонстрирует заметный дисбаланс. На сегодняшний день сохраняется тенденция роста вакантных площадей. Их доля в офисном сегменте ориентировочно достигает 30%, а в некоторых объектах доходит до 40% (например, Москва-Сити).

Трендом 2015 года также стал пересмотр условий аренды по текущим договорам. Предполагаем, что данная тенденция будет удерживать свои позиции на протяжении следующего года. При условии вывода новых объемов офисной недвижимости вакантность площадей только увеличится. Ориентировочно показатель составит 35%. Текущий рынок не в силах поглотить выведенный объем. Компании - арендаторы, которые ранее рассматривали офис за пределами ТТК, теперь на тех же условиях, а порой и более выгодных, могут перебраться ближе к деловому центру города.

Мы наблюдаем, что собственники готовы идти на уступки, переходить на рублевую ставку, закреплять валютный коридор, увеличивать арендные каникулы, предоставлять бесплатно машиноместа, но это совсем не значит, что владельцы помещений планируют принимать данные условия в течение всего срока действия договора. В условиях отсутствия возможности точного прогнозирования рынка, собственники стараются ограничиться условиями предоставления льгот на срок, составляющий не более 1 года, далее условия могут быть пересмотрены.

Если говорить о прогнозах на рынке офисной недвижимости, то мы понимаем, что степень инвестиционных рисков увеличилась. Как данность, продолжает набирать обороты тенденция сокращения инвестиций, что напрямую связано со снижением деловой активности. Рынок офисной недвижимости находится в кризисном состоянии, предложение на рынке сегодня в избытке. В условиях текущей экономической и политической ситуации, а также учитывая объемы кв.м, выведенных и предполагаемых выводу, рынок офисной недвижимости полноценно сможет выйти из кризиса не ранее чем через 3 года.

Постоянный адрес материала - Офисный рынок Москвы: тенденции и прогнозы