Приведем одну из ситуаций, с которой многим пришлось столкнуться на практике.

           Фирма "Предприниматель" имеет в аренде земельный участок, на котором возвела нежилое здание без проведения необходимых действий по согласованию его строительства. Затем руководители ООО "Предприниматель" передали здание в аренду под офис фирме "Фирма плюс ". После обсуждения условий договора аренды и ознакомления арендатора с документами на недвижимость выяснилось, что здание является самовольной постройкой, но коммерческое предложение было настолько интересно для обеих сторон, что руководители фирм решили заключить-таки договор аренды нежилого здания на срок 11 месяцев. Договор был оформлен надлежащим образом, подписан акт приема-передачи этого здания. Арендная плата перечислялась, налоги исчислялись и уплачивались и т. п. То есть договор аренды нежилого здания реально исполнялся - арендатор пользовался нежилым зданием, а арендодатель получал арендные платежи.

        Данная сделка незаконна

       С юридической точки зрения данная сделка является незаконной по следующим основаниям: Предусмотренная ст. 219 ГК РФ регистрация не проводилась, и право собственности у фирмы "Предприниматель" на возведенное нежилое здание не возникло. Следовательно, "Предприниматель" не вправе распоряжаться постройкой - в том числе и сдавать в аренду. Возникает вопрос: какие последствия сделки применимы в данной ситуации и кто может потребовать их применения?

      Последствия незаконной сделки

         Необходимо применить нормы ст. 168 ГК РФ в связи с нормами п. 2 ст. 167 ГК, с последствиями в виде двухсторонней реституции (возвращению каждой стороной другой всего полученного по сделке), так как сделка отвечает одновременно двум условиям.

         Во-первых, не соответствует требованиям закона или иных правовых актов (как в рассматриваемом случае с ООО "Предприниматель" и "Фирма плюс"). Во-вторых, нет оснований утверждать, что сделка совершена с целью, заведомо противной основам правопорядка. Возвращаясь к ситуации с организациями "Предприниматель" и "Фирма плюс", следует признать, что сдача в аренду нежилого здания - самовольной постройки не дает оснований применять в данной ситуации нормы ст. 169 ГК РФ, потому что исчислялись и уплачивались соответствующие налоги по данному договору и соответственно не нарушались права и законные интересы неограниченного круга лиц; данная сделка не влечет за собой какого-либо существенного нарушения государственных или общественных интересов.

        Социальный аспект арендных отношений и состоит именно в том, что уплачиваются соответствующие налоги. Порок формы договора аренды нежилых помещений или нарушение существенных условий (п. 3 ст. 607, 651, 654 ГК РФ) влечет применение к правоотношениям норм ст. 168 и п. 2 ст. 167 ГК РФ.  

        Дальнейшие последствия незаконной сделки с недвижимостью

         Согласно ст. 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе также применить такие последствия по собственной инициативе.

        Предположим, что в описываемом примере с фирмами "Предприниматель" и "Фирма плюс" ни одна из сторон не желает применения последствий недействительности ничтожной сделки.

        Какой орган может этого потребовать? Их немало, например налоговый, но он должен доказать свою заинтересованность в применении последствий недействительности ничтожной сделки. Думается, что налоговикам будет крайне трудно доказать, что, несмотря на уплату всех налогов по этой сделке в соответствующие бюджеты, существенно нарушались государственные или общественные интересы.

      Часто возникает вопрос: может ли прокурор требовать применения последствий ст. 169 ГК в рассматриваемом случае? Отвечаем - нет, поскольку согласно нормам ст. 52 АПК РФ прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о применении последствий недействительности ничтожной сделки, совершенной лишь органами государственной власти РФ, ее субъектов, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами с участием государства или муниципальных образований в уставном капитале.

        Данная ситуация характеризуется тем, что имеется некоторая неопределенность правовых норм. Какой же выход из данной ситуации?

           Один из путей заключается в толковании понятия "основы правопорядка". Это толкование может быть законодательным либо судебным, но обязательно должно устанавливать критерии, согласно которым те или иные нарушения норм права признаются противными основам правопорядка. Внесение необходимых уточнений в ст. 169 ГК РФ внесет определенную ясность в вопросы недействительности сделок и стабилизирует деятельность хозяйствующих субъектов.

       Последствия на которые стоит обратить внимание при сделках с недвижимостью

        Помимо изложенных в статье оснований, сделка аренды недвижимости может быть признана недействительной и по иным основаниям.

       В частности, недействительной может быть признан договор аренды, заключенный c превышением полномочий руководителем арендатора или арендодателя (ст. 174 ГК РФ), недействительной может быть признана крупная сделка и сделка с заинтересованностью, совершенная хозяйственным обществом без проведения необходимых процедур. Кроме того, отсутствие государственной регистрации договора (в случаях, когда это необходимо по закону) влечет признание договора незаключенным, что также создает негативные последствия для сторон.