Для печати | Правовой аспект долевого строительства Статья Россия Строительство Капитальное строительство и капитальный ремонт Инфотека

т. +7 (926) 535-50-61

При использовании материалов ссылка на "Рестко Холдинг" - www.restko.ru, в виде активной ссылки, обязательна.

Правовой аспект долевого строительства

Тип информации: Статья
Дата: 15.10.2008
Регион: Россия
Отрасль: Строительство
Специализация: Капитальное строительство и капитальный ремонт

Долевое строительство - это выгодный метод решить квартирный вопрос и приобрести недвижимость. Особенности такого метода заключается в том, что Вы вносите только определенный первоначальный процент от стоимости жилья, а всю оставшуюся часть выплачиваете в течение определенного срока равными долями.

Договор долевого строительства

         Множество вопросов вызывает договор долевого строительства (догоовр долевого участия в строительстве). В судебной практике договор долевого строительства нередко квалифицируют как договор о совместной деятельности. но данная точка зрения заслуживает критического подхода.

         Во первых, названные договоры отличаются по цели участия контрагентов в договоре. В договоре долевого участия стороны - застройщик и граждане-дольщики преследуют разные цели. Гражданин - участник долевого строительства - рассчитывает приобрести в собственность квартиру, а застройщик организует процесс строительства с целью получения прибыли от продажи квартир. В отношениях долевого строительства отсутствует признак совместного несения рисков и справедливого участия в прибылях, характерный для простого товарищества. В договоре участия в долевом строительстве отсутствует признак соединения вкладов, присущий товариществу. Вклады дольщиков могут объединяться только через застройщика. Ведение общих дел дольщиков находится в компетенции инвестиционной компании, участвующей в долевом строительстве многоквартирных домов.

         Договор о долевом строительстве заключается в основном в виде отдельного соглашения застройщика с каждым дольщиком, а договор простого товарищества основан на согласовании воль всех участников договора. Наконец, на все имущество, полученное от ведения совместной деятельности, товарищи имеют право общей долевой собственности. У гражданина-дольщика по окончании строительства возникает право собственности на отдельную квартиру, режим долевой собственности распространяется лишь на общее имущество многоквартирного дома (лестничные клетки, лифты, земельный участок).

         Хотя нередко граждане-дольщики именуются как соинвесторы,нельзя квалифицировать договор долевого участия и как инвестиционный договор, поскольку последний регулирует принципиально иную сферу деятельности, нежели долевое строительство.

         Порой договоры долевого участия квалифицировались как договоры подряда, где застройщик-подрядчик выполняет деятельность по строительству квартиры для гражданина-заказчика. Однако особенности договора о долевом строительстве не позволяют осуществлять его регулирование лишь нормами о подряде.

         Судебная практика раньше нередко признавала договор участия в долевом строительстве договором особого рода, не поименованным в ГК РФ.

        Несколько уменьшил проблемы в области долевого строительства ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акры РФ" (далее - 214 ФЗ). Данный закон содержит понятие договора долевого строительства, дает определения понятий застройщик и объект долевого строительства. 214 ФЗ закрепляет, что к отношениям, возникшим из договора, может применяться Закон о защите прав потребителей. За нарушение сроков долевого строительства по сдаче дома в эксплуатацию, установленных договором, застройщик несет ответственность перед дольщиками (выплата неустойки). Дабы снять существовавшую ранее проблему с переменой лиц в обязательстве, закрепляется норма, согласно которой уступка участником строительства прав требования по договору допускается только после уплаты цены или с одновременным переводом долга по обязательству об оплате. Осуществляется государственная регистрация договоров долевого строительства.

        Закон № 214, тем не менее, еще недостаточно широко применяется на практике. Дело в том, что согласно нормам о вступлении в силу данного закона, он применяется к регулированию только тех отношений долевого участия, которые возникли на основании разрешений на строительство, полученных в соответствии с данным законом. Однако форма указанного разрешения на строительство была утверждена недавно, соответственно, количесто объектов недвижимости, возводимое в соответствии с новым законом, невелико. В связи с этим на практике по-прежнему возникают неоднозначные трактовки договоров долевого участия в строительстве, что ведет к нерушению прав граждан - участников долевого строительства. Между тем, защита интересов граждан должна иметь приоритетное направление для развития судебной практики.

       Покупка квартиры как объекта гражданского оборота, который только будет создан в будущем,сопряжена со многими трудностями.

         Главный вопрос - индивидуализация предмета договора, ведь проект дома может меняться по ходу строительства. Одна и та же квартира может быть продана нескольким гражданам, поскольку право собственности дольщика на объект недвижимости возникает только по завершении строительства. До этого момента квартира представляет собой только абстрактное право требования или объект незавершенного строительства, и дольщик лишен возможности контролировать ее юридическую судьбу.

Защита прав участника долевого строительства

При защите прав участника долевого строительства в первую очередь надлежит разобраться, каким по правовой природе является право дольщика на кваритру: первоначальным или производным. Если право дольщика первоначально, оно независимо от иных догововов, находящихся в цепочке между дольщиком и застройщиком. Соответственно, если гражданин исполнил свое обязательство по оплате, он имеет право требовать передачи квартиры независимо от того, исполнили ли участники иных договоров цепочки свои обязательства. Если право дольщика производно, то юридическая судьба договоров, опосредующих возникновение этого права, имеет юридическое значение. В последнем случае право гражданина на получение квартиры може не возникнуть,если, например, участник одного из договоров не исполнил обязательства по оплате. Для наглядности приведем следующий пример. Гражданка А заключает договор долевого строительства с Обществом Б, по которому Общество Б за определенную плату обязуется передать гражданке в собственность квартиру. Однако у самого Общества Б прав на квартиру тоже еще нет, поэтому Общество Б заключает договор подряда с Обществом С - застройщиком, по которому Общество Б обязуется выполнить подрядные работы для Общества С, а в качестве оплаты передаются права на квартиру. Общество Б не исполнило обязанность по выполнению работ, соответственно, прав на квартиру оно не получило. Однако гражданка А исполнила свою обязанность по оплате в полном объеме. Если право дольщика первоначально, то гражданка А имеет право требования по передаче квартиры. Если право производно - Гражданка А может потребовать только возмещения убытков от непосредственного контрагента по договору - от Общества Б. Судебная практика по данному вопросу неоднозначна, однако имеются тенденции к определению права дольщика как первоначального.

Долевое строительство и ипотека

         Отдельного внимания заслуживает и договор ипотеки в сфере кредитования под покупку жилья, по которому с момента государственной регистрации права собственности на квартиру до момента погашения кредита приобретенная квартира считается находящейся в залоге у кредитора по договору целевого кредитования участника долевого строительства. Кредитование участников долевого строительства требует более подробной законодательной регламентации в целях защиты прав граждан-заемщиков. К сожалению, не редкими являются ситуации, когда договор ипотечного кредита содержит условия, вводящие гражданина в заблуждение, а на проверку приводит к невозможности погашения кредита и, соответственно, к потере квартиры.

           Ипотека является довольно широко используемым инструментом при долевом строительстве. Закон 214 ФЗ оставляет ругулирование ипотечного кредитования на специальное законодательство.

          Как показывает статистика, долевое строительство является одной из самых наиболее востребованных сфер общественных отношений. Обманутыми нередко оказываются не только дольщики, но и застройщики - в основном по договорам о привлечении дополнительных сил к возведению объекта строительства (подрядные работы, услуги).

Источник информации: Консультант

Постоянный адрес материала - Правовой аспект долевого строительства

т. +7 (926) 535-50-61