Построить дом или купить готовый?

      Как и в городе, за его чертой существует первичный и вторичный рынок недвижимости. Если вы не готовы к длительному ожиданию постройки своего жилища, стоит обратиться к предложению уже построенных коттеджей. Также вероятно, что вам поневоле придется ограничиться вторичным рынком, если район поиска невелик. Тем более, если ваша мечта – поселиться в прославленных местах вблизи столицы или у популярной ныне «большой воды». Новой организованной застройки в таких районах уже почти не ведется ввиду отсутствия свободных участков.

     В рамках предложения готовых домов, можно выделить две основные группы объектов:

•  Дома в заселенных коттеджных поселках, перепродающиеся их прежними владельцами. Это один из лучших вариантов, но и, скорее всего, самый дорогой. Вы избавляетесь от томительного ожидания окончания строительства соседних домов, можете оценить качество уже действующей инфраструктуры поселка и работу управляющей компании, четко видите, что представляет собой сам дом. Кроме того, обычно приличный застройщик возводит поселок на земле, относящейся к специально предназначенной для этого законом категории – под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). Вы можете изучить свидетельство о собственности продавца на дом и участок, что частично обезопасит вас от неприятных сюрпризов. Однако всех рисков избежать не удастся. Чем дольше существует поселок, тем сложнее проследить историю участка и увериться, что застройщик избежал соблазна нарушить земельное законодательство в процессе получения территорий и ведения строительства. Физический и моральный износ построенного дома также еще никто не отменял. Неизвестно, на чем сэкономили мастера при строительстве коттеджа и как это отразится на его дальнейшей эксплуатации.
• Старые «дачные» дома в садоводческих товариществах. Частенько это единственная возможность поселиться в красивейшем и обжитом уголке, например, у берегов Клязьменского водохранилища. Несмотря на свою привлекательность и невысокую относительно коттеджной застройки стоимость, этот вариант имеет несколько существенных недостатков.
  Во-первых, небольшой размер садового участка (6-8 соток). В лучшем случае, ваш предприимчивый предшественник успел выкупить соседний участок, тогда у вас есть шанс получить надел двойного размера.
  
  Во-вторых, неудовлетворительные размеры и качество существующего на участке строения, возведенного по стандартам 30-летней давности. Иногда дело можно решить частичной перестройкой имеющегося варианта, но возможно, придется все сносить и практически начинать работу заново. Здесь следует решить, стоит ли обладание участком в уникальном месте двойных затрат на строительство.
  

           Еще одной проблемой может стать статус земли. Дело в том, что закон «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» в своей существующей редакции запрещает россиянам прописываться в строениях, возведенных на садовых участках. Однако 14 апреля этого года Конституционный Суд РФ признал данное ограничение неконституционным. Теперь формально вы можете прописаться в доме, построенном на садовом участке, если сам дом был зарегистрирован в качестве жилого строения и подходит для постоянного проживания. Однако до принятия уточняющих федеральных и региональных законов это будет возможно будет только через суд, что потребует дополнительных затрат средств, времени и нервов.

          Строим дом своей мечты

         Если вас не устраивают варианты готовых домов, пора отправиться покорять свободные земли. Самый оптимальный путь приобретение участка в организованном коттеджном поселке, желательно, возводящемся известным застройщиком с хорошей репутацией и опытом. Конечно, можно пойти другим, более дешевым, но и трудным путем: найти свободный участок на землях садовых товариществ или в сельском населенном пункте. Тогда о прокладке коммуникаций, обустройстве участка и решении спорных вопросов с соседями придется позаботиться самостоятельно. А ведь именно подведение коммуникаций является одним из самых затратных и ответственных этапов после собственно покупки земли. Стоит заранее прояснить вопрос о принципиальной возможности подведения газопровода и электричества, а также об ориентировочных затратах.

           Предпочтя участок в коттеджном поселке с ясным статусом землевладения, вы избавляетесь от указанных проблем. Остается выбрать между участком с подрядом (обязательством застройщика по возведению определенного проектом дома) или без подряда. Приобретая участок без подряда на строительство дома, вы платите только за землю с подведенными центральными коммуникациями, получая возможность реализовать свое архитектурное решение в рамках общей концепции поселка. Тогда вы сможете самостоятельно выбрать строительную организацию и полностью контролировать выполняемые работы и затраты на них. Впрочем, не всегда получившийся дом выйдет дешевле аналогичного, построенного с подрядом, так как застройщик имеет возможность закупить строительные материалы по оптовым ценам и добиться существенной скидки от подрядчика, заключив с ним договор на строительство множества домов в поселке. Таким образом, владелец участка без подряда получает скорее не экономию, а рассрочку вложений, так как строительство дома – довольно длительный процесс, а также возможность в любой момент заморозить или возобновить строительство.

            С другой стороны, оплачивая земельный участок с подрядом, покупатель перекладывает на плечи девелопера все вопросы, связанные с проектированием, строительством, получением исходно-разрешительной документации и вводом в эксплуатацию дома. К тому же, поселок, в котором большинство домов выдержаны в едином архитектурном стиле, является более привлекательным как эстетически, так и инвестиционно, следовательно, домовладение здесь будет и более ликвидным в будущем. Кроме того, заручившись обязательством застройщика по срокам окончания строительства домов в поселке, вы избегнете такой неприятности, как долгострой, когда вы уже въехали в новый дом, а сосед решил отложить постройку своего на годик.

  Наблюдаемый в настоящее время рост доли коттеджных поселков, реализуемых с подрядом на строительство, свидетельствует о том, что такая форма взаимоотношений между девелопером и покупателем становится все более выгодной для обеих сторон.