29.01.2010 - Ставки аренды коммерческой недвижимости Петербурга продолжат падение в 2010 году

По информации компании Jones Lang LaSalle, объем качественного офисного предложения в Санкт-Петербурге достиг 1 666 680 кв. м. В IV квартале на рынок было выведено 127 080 кв. м, в результате чего суммарный ввод за год составил около 308 000 кв. м. Этот результат сопоставим с показателями 2008 года, однако объем текущего строительства и число проектов, запланированных к вводу в 2010 году, свидетельствуют о серьезном сокращении объемов, и, следовательно, нового предложения в ближайшие годы.

По словам специалистов компании, влияние кризиса на офисный рынок ярко демонстрируют количественные характеристики спроса. Чистое поглощение офисных площадей за год составило 78 100 кв. м, что в три раза меньше, чем в 2008 году и в два раза меньше, чем в 2007. Около 40% этого поглощения пришлось на сделки по покупке офисов под собственные нужды конечными пользователями, а оставшийся объем составили преимущественно сделки предварительной аренды площадей в офисных зданиях, введенных в эксплуатацию в IV квартале 2009 года. Низкий спрос на фоне активного вывода на рынок новых крупных бизнес-центров в 2009 году привел к тому, что объем свободных площадей увеличивался в течение года и достиг 429 510 кв. м или 25,9% всего существующего качественного предложения. Такая ситуация негативно отразилась на арендных ставках. С января 2009 года ставки в рублевом выражении в бизнес-центрах Класса А и В снизились на 26% и 23% соответственно. В настоящее время наблюдается стабилизацию рынка, однако ставки в премиальном сегменте, потерявшие с начала кризиса 40%, продолжают снижаться.

По оценкам экспертов, сегмент торговой недвижимости не показал высокой активности в завершенном строительстве. Объем ввода в 2009 году составил около 57 000 кв. м, что увеличило общий объем предложения качественных торговых площадей до 1 305 000 кв. м. Это наиболее низкий показатель ввода с 2004-2005 гг., когда на рынке появились первые крупные качественные ТЦ. Ротация арендаторов в качественных торговых центрах и их выезд из менее успешных проектов характеризуют нестабильный спрос на рынке торговой недвижимости. Наиболее сильно пострадал сегмент премиальной одежды. Наблюдается активное замещение монобрендовых дорогих магазинов более дешевыми марками. Доля свободных площадей в среднем по рынку составляет 13%, при этом в менее качественных и популярных торговых центрах этот показатель достигает 30-40%. После серьезной коррекции в начале 2009 года, арендные ставки стабилизировались. При этом девелоперы предлагают скидки на первые год-два года аренды в новых договорах.

В конце 2009 года складской рынок оставался пассивным. В IV объем качественного складского предложения увеличился на 10 000 кв. м и достиг 1 494 300 кв. м. Спрос на качественные складские площади продолжает оставаться низким. Хотя несколько сделок было закрыто в IV квартале, доведя их общий объем за год до 30 000 кв. м. Низкий спрос влияет на уровень свободных площадей на рынке. К концу года доля свободных площадей составила 22,3% или 333 300 кв. м. Однако после снижения в первой половине 2009 года с $100-115 за кв. м в год до $80-90 арендные ставки не претерпели изменений. В то же время собственники складских объектов готовы предлагать новым арендаторам скидки на уровне 15-25% на первый и второй год аренды, говорится в исследовании.

Офисный рынок, по словам аналитиков, в конце 2009 года продемонстрировал наиболее позитивные показатели по сравнению с другими сегментами: стабилизация ставок, высокий объем чистого поглощения, рекордный объем ввода офисных площадей в IV квартале. Такая ситуация характерна для конца года, когда завершаются проекты и компании-арендаторы принимают решения о своем размещении в следующем году. В первой половине 2010 года мы не ожидаем такой же высокой активности на офисном рынке, однако во втором полугодии рост возобновится, в том числе под влиянием позитивной экономической динамики.

«Пик скорости снижения арендных ставок и роста доли свободных площадей в офисном, торговом и складском сегментах рынка пройден в 2009 году, однако дальнейшая плавная коррекция будет происходить и в 2010 году. Падение средневзвешенной арендной ставки будет происходить в основном за счет проектов, наиболее инертно реагировавших на изменение рыночной ситуации в прошедшем году, и в настоящее время «догоняющих рынок», - резюмировал Андрей Розов, руководитель филиала Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге.

Постоянный адрес материала - Ставки аренды коммерческой недвижимости Петербурга продолжат падение в 2010 году