30.11.2009 - Полгода назад эксперты предупреждали о кризисе на рынке недвижимости Дубая

Рынок Дубая был, наверное, одним из самых быстрорастущих в мире. Инвесторы, вкладывавшие деньги в недвижимость через перепродажу контрактов, добивались здесь феноменальной прибыли. Многие понимали, что баснословные барыши не могут быть долговременным явлением, но на положительную динамику в будущем рассчитывали и ожидали не менее чем двузначных чисел роста в год. Сегодня Дубай демонстрирует самое стремительное падение цен за всю историю развития рынков недвижимости. Так в чем же причины этого бедствия и что теперь делать инвесторам, вложившимся в заморские кирпичи?

Плохие новости об увольнениях и приостановленных стройках на дубайском рынке недвижимости появились в конце 2008 г., а в начале 2009 г. всех шокировала негативная статистика: двузначные показатели роста в год поменялись на двузначные показатели падения в пределах нескольких месяцев.

Регулярные прогнозы по Дубаю, которые предрекают невиданное за всю современную историю обрушение, нагнетают обстановку. Но многие понимают, что даже если только часть их сбудется, то ситуация усугубится в десятки раз. А уверенность в том, что они оправдаются, не дает спокойно спать инвесторам. Ведь прогнозы дают не третьесортные агентства по недвижимости, а авторитетные компании и самые крупные банки мира.

Проторенной дорожкой фондов

Когда инвестиции хлынули в дубайский рынок мощным, уверенным потоком, множество экспертов пытались донести до частных инвесторов понимание рисков этих вложений, объяснить, какие стратегии следует применять на рынке жилой недвижимости благословенного туристического рая. Это напоминало ситуацию 90-х, когда акции интернет-компаний стремительно росли и также стремительно росло число желающих вложиться в них. Немало экспертов тогда старались объяснить инвесторам риски, но их голоса тонули неслышным эхом в эмоциях, захлестнувших первых удачливых предпринимателей.

Многие компании и финансовые советники принципиально не работали с жилой недвижимостью Дубая. Коммерческой — да. Корпоративный инвестор принимает решение, основываясь на холодном анализе и понимании рисков. Именно уровень рисков определяет, какую долю средств вложить в тот или иной актив.

Еще один фактор, который является определяющим для корпоративного инвестора, — это вопрос, какой стратегии придерживаться на данном рынке. Ведь стратегия определяет порядок действий в зависимости от того, вырос рынок или упал за определенный период времени.

Если бы частный инвестор обладал хоть некой толикой знаний и качествами корпоративного инвестора, ему удавалось бы избежать многих неприятностей, иногда курьезных и анекдотичных. Дубай, кстати, — один из уникальных рынков, где научились вдувать частному инвестору коммерческую недвижимость под соусом жилой. Частные инвесторы покупали офисы и этажи в гостиницах, не зная о коммерческой недвижимости ровным счетом ничего. А коммерческую и жилую недвижимость связывает только одна вещь — слово «недвижимость».

В ответ на предложение вложить деньги в недвижимость в Зимбабве сегодня большинство частных инвесторов скорее всего покрутят пальцем у виска. А между тем существуют фонды, которые вкладываются в земли Зимбабве. Но, зная об огромных рисках, они вкладывают лишь сотую долю своих средств и рассчитывают на стратегию от 20 лет. Если дело выгорит, то прибыль будет исчисляться десятками тысяч процентов, а если нет, то и потери будут незаметны для общего портфеля. Частный инвестор заходил в Дубай, вкладывая практически все свои деньги и, что самое интересное, приобретая контракт на недвижимость за 10% от стоимости объекта, он не располагал остальными 90%, надеясь этот контракт перепродать.

Риски форвардных продаж

На чем был построен инвестиционный рынок недвижимости Дубая и как эта стратегия работает? Название данной стратегии — Real Estate Option Trading (торговля опционами недвижимости), или форвардные продажи. Эта стратегия была распространена на многих мировых рынках, включая европейские, задолго до дубайской истории. Всегда такая стратегия работала одинаково. Торговля опционами хорошо знакома инвесторам на рынках акций, а еще лучше им известно, как легко потерять все, занимаясь опционами. Данная стратегия является одной из самых высокорискованных в финансовом мире, и любой инвестор, прежде чем инвестировать, должен совершенно точно понимать, в какую игру он ввязывается, и представлять ее в деталях.

Торговля опционами может сделать инвестора сказочно богатым в кратчайшие сроки, но нужно помнить в первую очередь о том, что рынки недвижимости, основанные на данной стратегии, имеют очень низкую ликвидность самой недвижимости и высокую ликвидность опционов (контрактов). Ликвидность контрактов намного сложнее предсказать и проанализировать, нежели ликвидность самой недвижимости. Ликвидность опционов очень легко теряется при первой же плохой статистике. К тому же временные рамки перепродажи опциона достаточно ограниченны — если не удается быстро перепродать готовый объект недвижимости, его можно временно сдать в аренду, а вот при торговле опционами такой возможности нет. На рынках, основанных на торговле опционами, также есть опасность в случае неудачи при перепродаже контракта потерпеть еще и неудачу при перепродаже готового объекта, так как сама недвижимость имеет на таких рынках очень низкую ликвидность. На таких рынках обычно проигрывает последний в цепочке инвестор — тот, которому достаются ключи от объекта.

Почему стратегия прибыльная?

Рассмотрим пример с ценой объекта 100 000 евро. Приобретается контракт на данный объект на стадии строительства за 10% от стоимости объекта. Инвестиция составила 10 000 евро. Предположим, что рынок за шесть месяцев вырос только на 5% — это смешная цифра для Дубая, обычно контракты перепродавались гораздо быстрее, но такой замедленный пример лучше объяснит принципы. Через шесть месяцев инвестор перепродает контракт другому инвестору уже за 105 000 евро. Прибыль составила 5000 евро, или 50% на проинвестированные 10 000, или 100% годовых. Поразительно: 5% роста рынка — и уже 100% годовых! Вот почему у инвесторов кружилась голова и о каких-то рисках и стратегиях они думали в последнюю очередь.

В большинстве случаев контракты покупались и перепродавались через месяц с 30%-ной наценкой, а это уже 600% на инвестицию в месяц!

Вы бы вложились в банк, предлагающий 600% каждый месяц? К сожалению, инвесторы думали, что вкладываются в недвижимость, а это безопаснее. Но проблема в том, что они вкладывались не в недвижимость, а в опционы на недвижимость (контракты) — финансовый инструмент, по своей динамике ничего общего не имеющий с самой недвижимостью. Сама недвижимость в тех объемах, в которых она строилась, была не нужна Дубаю. Конечно, население Дубая росло, но не в пропорциях, способных поглотить все объекты. Чтобы заполнить все построенные и строящиеся в Дубае квадратные метры, потребовалось бы переселить на них половину населения планеты.

Тут можно провести аналогию с другим финансовым инструментом — фьючерсом на нефть. Ведь инвестор, сидящий дома в тапочках и купивший фьючерс на 1000 баррелей нефти, не рассчитывает на то, что ему эту нефть доставят домой и он ее перепродаст. Такой инвестор рассчитывает сыграть на повышении цены на фьючерс и перепродать контракт, а не саму нефть (так же и с недвижимостью Дубая). А если фьючерс упал в цене и срок контракта поджимает, то инвестор фиксирует убыток. Хотя теоретически он может заставить квартиру бочками с нефтью и продать, когда ее цена вырастет. Так инвестор вкладывался в контракт на нефть или саму нефть? Конечно, такой инвестор не заинтересован в самом продукте, он играет на производных (деривативах) от этого продукта.

Как возникают иллюзии

Если посмотреть на график зависимости рисков от доходности инвестиций, за точку отсчета Rf (Risk free, доходность без риска) берется доходность по государственным облигациям. Задавая более высокую доходность от точки Rf, инвестор должен брать на себя все больше рисков. Недвижимость как раз по рискам и доходности находится между безрисковыми инструментами и акциями. В свою очередь, любые производные от акций, нефти, недвижимости и даже государственных облигаций находятся на абсолютно другом уровне риска. Все это вкупе создает иллюзию у инвесторов, что, вкладываясь в недвижимость, они тем самым делают вложение с низким риском, а оказывается — нет.

Вся беда рынка, основанного на торговле опционами, в том, что инвесторы продолжают передавать контракты друг другу по цепочке до тех пор, пока рынок растет даже минимально (как в примере выше). Но как только идет замедление роста рынка, снежный ком, слепленный руками инвесторов, начинает движение вниз по склону. В большинстве случаев сама недвижимость нужна инвесторам так же, как и нефть инвестору, купившему контракт на нее. Возникает вопрос: если все в мире хотят заработать на дубайском рынке и только единицам свой объект нужен для жилья, то кому тогда нужны остальные готовые достроенные квадратные метры? Проведя за последние шесть месяцев более 50 семинаров, посвященных вопросам инвестирования в недвижимость, я всегда задавал один вопрос аудитории: «Кто хочет переехать жить в Дубай при условии, что ему дадут квартиру бесплатно?» Все морщат нос: кому-то не подходит климат, кому-то — религия. А вопрос «Кто хотел бы заработать на рынке Дубая?» сразу поднимает лес рук. И такая тенденция прослеживается по всему миру.

Что дальше?

На обычных рынках недвижимости объемы падения составляют гораздо меньшие объемы, и процесс этот более растянут во времени, так как даже на падающем рынке есть спрос на покупку и аренду жилья.

Большинство собственников придерживают объекты до лучших времен. Но только когда рынок ориентирован на недвижимость, а не на контракты. Если рынок, основанный на перепродаже контрактов, начинает падение, инвесторы делятся на две группы. Первая — более умная — понимает принципы такого рынка и начинает фиксировать небольшие убытки, отказываясь от контракта. Другая половина, стиснув зубы и внеся недостающие средства, будет дожидаться окончания строительства, чтобы попытаться перепродать готовый объект.

Если к окончанию строительства рынок упадет, скажем, на 50%, то и потери составят 50% от инвестиции. Главная задача инвестора, выбравшего второй путь, — попытаться купить объект у застройщика по той рыночной цене, которая образуется по окончании строительства. Для этого потребуется заняться прогнозированием и анализом прогнозов. Собрав нужное количество прогнозов о рынке, можно требовать соответствующую скидку у застройщика. Застройщик практически всегда в таких обстоятельствах готов продавать по себестоимости: он борется за минимизацию убытков, и самая нежелательная ситуация для него, которую только можно представить, — это потеря клиентов.

Автор — директор департамента инвестиций в зарубежную недвижимость компании IntermarkSavills. Статья и статистические материалы подготовлены специально для «Зарубежной недвижимости».

Постоянный адрес материала - Полгода назад эксперты предупреждали о кризисе на рынке недвижимости Дубая