25.03.2009 - Факторы, влияющие на формирование стоимости недвижимости, носят монетарный характер

Прогноз, данный в январе 2009 г. департаментом аналитики и инвестиционного консалтинга компании «Усадьба» реализовался достаточно быстро. «Изменение денежной массы и обменного курса заставило цены (долларовые) достичь прежних локальных минимумов, то есть опуститься до уровня лета 2007 г., и соответственно, снизиться по отношению к январским ценам на 20-25%, а по отношению к пиковым значениям лета 2008 г. на 35-40%», - говорит Светлана Земцова, директор департамента маркетинга компании.

Эксперты департамента аналитики и консалтинга компании приводят следующие данные: в период с июля 2008 г. по февраль 2009 г. снижение курса рубля в 1,5 раза и отток капитала повлекли, естественно, сокращение долларовой денежной массы на 45%, что вызвало снижение цен на недвижимость на 35% (в Москве), а уровень цен в среднем по рынку уже достиг показателей осени 2006 г

Показательным является тот факт, что цены на сырье (в частности, нефть) воздействуют на ценовые уровни российской недвижимости, однако не напрямую, а через сложный механизм денежной эмиссии и роста денежной массы в стране.

В упрощенном виде, до кризиса данный процесс выглядел следующим образом:

Высокие цены на сырьевые товары – Рост экспортной выручки – Положительное сальдо торгового баланса; Приток капитала в страну, преимущественно в виде кредитов и портфельных инвестиций – Давление на рубль снизу на валютном рынке – Эмиссия рублей в экономику ЦБ – рост денежной массы в экономике – рост доходов и увеличение платежеспособности, в первую очередь наиболее обеспеченной части населения – рост цен на недвижимость.

Таким образом, основной фактор изменения цен на рынке недвижимости городских территорий, который характеризуется хронической ограниченностью и недостатком предложения, носит преимущественно монетарный характер.

Дисбалансы объемов спроса и предложения влияют лишь на локальную динамику изменения цен, то есть воздействуют на них в небольших временных интервалах, как правило, от 1 до 2 х лет.

Но не только низкие цены на нефть влияют на объем денежной массы, выраженной в долларах, но и потоки капитала в страну или из нее. Следствием стала обратная ситуация с ослаблением национальной валюты и оттоком капитала, и сокращением денежной массы.

Однако, цены на нефть являются важным макроэкономическим индикатором, характеризующим состояние и перспективы российской экономики, а, соответственно, показателем, на который ориентируются как российские, так и иностранные инвесторы. Данный процесс создал макроэкономическую основу, обусловленную монетарным фактором, для снижения цен на недвижимость.

«Начиная с февраля 2009 г. на рынке начал реализовываться сценарий, при котором на рынке наблюдается ценовая стабилизация, это стало возможным только благодаря прекращению оттока капитала из страны, прекращению девальвации рубля», - говорит Светлана Земцова.

Таким образом, можно констатировать, что завершилась первая волна кризиса на рынке недвижимости.

Ценовые уровни рынка приблизились к показателям 2006 г., а именно начиная с 2006 г. активно развивалось ипотечное кредитование, стимулировавшее спрос, в то время как кредитная масса, попадающая на рынок, не была обеспечена адекватными объемами предложения и нового строительства. Сворачивание ипотечных программ привело к сокращению поступаемых на рынок кредитных денежных средств.

Теперь главным вопросом остается то, как долго продлиться ценовая стабилизация и будет ли продолжена после ее окончания отрицательная динамика цен в поисках «второго дна».

Учитывая, что основной фактор изменения цен на рынке недвижимости носит монетарный характер, можно сказать, что воздействие отрицательного движения капитала таких масштабов повлечет изменение ценовых уровней на 15-20 % в сторону снижения. Таким образом, временное оживление и ценовая стабилизация на рынке вероятнее всего носят локальный характер и вряд ли продлятся более полугода.

Зависимость динамики цен на жилую недвижимость в Москве от объема денежной массы в российской экономике и факторов, влияющих на дисбаланс спроса и предложения.

- Фактор, ограничивающий предложение и/ или увеличивающий спрос.

- Фактор, ограничивающий спрос и/или увеличивающий предложение.

Постоянный адрес материала - Факторы, влияющие на формирование стоимости недвижимости, носят монетарный характер