02.12.2008 - Кредиты для застройщиков возвращаются

Похоже, финансовый кризис, находящий в острой фазе уже несколько месяцев, все же не смог уложить строительную отрасль "на лопатки". По крайней мере, пока государство поддерживает госбанки, а последние имеют возможность войти в акционеры крупнейших строительных компаний с упавшей до минимума капитализацией, кредиты этим застройщикам обеспечены.

В понедельник произошло сразу несколько крупных заявлений на рынке.

ОАО "Система-Галс", одна из крупнейших диверсифицированных компаний на рынке недвижимости России и СНГ, объявила о подписании с ОАО "Банк ВТБ" соглашения об открытии кредитной линии на сумму 7 млрд. руб. (около $250 млн).

Как говорится в пресс-релизе компании, срок погашения составляет 2 года. Срок выборки – 10 месяцев.

Вице-президент по финансам и инвестициям ОАО "Система-Галс" Андрей Соловьев, чьи слова приводятся в пресс-релизе, называет "крайне важным" тот факт, что в текущих рыночных условиях банк оказывает компании доверие. Благодаря этому компания "получает возможность использовать дополнительный источник рефинансирования существующей задолженности и проектного финансирования в период текущей турбулентности на рынке".

Кроме того, компания объявила об изменении условий кредитных договоров с ОАО "Банк ВТБ". Согласно новым условиям, полученные от ОАО "Банк ВТБ" в 2007 году пятилетние кредитные линии на сумму $500 млн. и $200 млн. конвертируются в рубли и фиксируются по курсу ЦБ на 2 декабря 2008 года.

Кредитная ставка по условиям соглашений фиксируется на уровне 15% годовых. Предыдущие ставки составляли 8,5% годовых по кредиту в $500 млн. и LIBOR+5,43% годовых по кредиту в $200 млн.

Требования по соблюдению ковенант (ряда финансовых показателей по итогам соответствующей годовой отчетности) отменены по 2008 году и наступают с 2009 года.

Поручителями по выданным кредитным линиям являются ОАО АФК "Система", закладывающее в качестве обеспечения по кредитам 65,61% акций ОАО "Система-Галс" и пакет акций ОАО АКБ МБРР; ЗАО "Инвестиционная пенсионная компания" (дочерняя компания АФК), закладывающее в качестве обеспечения по кредитам 1,23% акций ОАО "Система-Галс"; ЗАО "Галс-Финанс" (дочерняя компания ОАО "Система-Галс"), закладывающее в качестве обеспечения по кредитам 8,30% акций ОАО "Система-Галс". Новые условия не предусматривают увеличения размера залога в случае снижения котировок акций ОАО "Система-Галс".

Чуть ранее в понедельник стало известно, что группа "ПИК", также один из крупнейших российских девелоперов, заключила соглашение с Внешэкономбанком (ВЭБ) по рефинансированию внешнего краткосрочного долга. Сумма предоставленного финансирования - $262 млн, срок нового долгового обязательства составляет 1 год, говорится в сообщении "ПИКа". Напомним, несколько недель назад группа "ПИК" обращалась в ВЭБ с заявкой о кредите на сумму до $300 млн.

Чтобы помочь российским компаниям и банкам расплатиться по внешним долгам в условиях мирового кредитного кризиса, и сохранить, таким образом, заложенные в обеспечение активы, государство выделило ВЭБу $50 млрд.

Рефинансированию, по решению наблюдательного совета ВЭБа, подлежат "кредитные сделки, при отказе от осуществления которых возникает угроза экономической безопасности РФ и может произойти утрата существенных активов заемщика, что повлечет за собой значительное сокращение объемов его операций на территории РФ или приведет к банкротству заемщика и, как результат, полному прекращению операций и сокращению рабочих мест".

Заемщик обязан предоставить ВЭБу то же обеспечение, которое было предоставлено иностранным банкам в рамках рефинансируемых обязательств.

Размер рефинансируемых обязательств - от $100 млн до $2,5 млрд. Ставка по кредитам должна быть не менее LIBOR+5% годовых.

В конце сентября ПИК опубликовал отчет за первое полугодие. Выручка группы по МСФО выросла по сравнению с тем же периодом 2007 года на 63% - до $859 млн, чистая прибыль - на 34%, до $93 млн. При этом чистый долг увеличился с $603 млн до $1,32 млрд.

ПИК не избежал судьбы подавляющего большинства российских эмитентов, акции которых торгуются на биржах. За последние недели капитализация компании упала в несколько раз.

Между тем, по словам президента группы ПИК Кирилла Писарева, которые приводятся в сообщении о сделке с ВЭБом, говорится, что "в октябре-ноябре группа добилась весьма значительных успехов в сокращении краткосрочной задолженности и укреплении финансового положения компании". "Мы находим положение группы стабильным даже в не простых экономических условиях", - говорил К. Писарев.

Отметим, что "первопроходцем" среди крупных застройщиков в отношении привлечения заемных средств в непростых условиях рынка стала группа компаний "Дон-Строй", заключившая в ноябре все с тем же ВТБ ряд долгосрочных кредитных соглашений на общую сумму $500 млн.

В первую очередь, отмечали в компании, финансирование будет направлено на завершение проектов "с высокой степенью готовности".

И в случае с "ПИК", и в случае с "Дон-Строем" обеспечением по кредитным линиям являются различные пакеты акций структур этих застройщиков.

Не менее активно ВТБ сотрудничает и с компаниями, работающими в сегменте строительства жилья эконом-класса.

В понедельник банк заявил об открытии кредитных лимитов строителям жилья эконом-класса на 33 млрд руб., и заявил, что уже выдал таким застройщикам около 9 млрд руб.

В частности, в ноябре финансирование ВТБ получили такие компании, как ЗАО "ИСК "Энбиэм", ЗАО "Гранитстрой" (обе компании - Московская область) и предприятия группы "Монолитхолдинг" (Красноярск).

Кроме того, банк рассматривает возможность финансирования проектов по строительству многоквартирных домов на общую сумму еще около 14 млрд. рублей.

В сообщении кредитной организации говорится, что "приоритетными для ВТБ являются проекты с высокой степенью готовности, реализуемые с привлечением средств граждан, а также региональные адресные программы по переселению граждан из аварийного жилищного фонда. Большая часть финансируемых банком проектов в данном сегменте приходится на регионы".

В сообщении также отмечается, что "меры поддержки застройщиков жилья эконом-класса ВТБ предпринимает в рамках принятого правительством РФ "Плана действий, направленных на оздоровление ситуации в финансовом секторе и отдельных отраслях экономики".

Между тем, аналитики утверждают, что кредиты не остановят стремительного распространения на рынке продаж с серьезным дисконтом. Скидки могут достигать 50% и более.

Так, совсем недавно аналитики портала IRN писали, что девелоперы будут вынуждены снижать цены на жилую недвижимость даже при возможности получения кредитов. Логика такова - компании, которые будут надеяться на внешнее кредитование, могут оказаться в серьезном проигрыше, поскольку помимо обычного снижения цен им придется еще платить за кредит, а прибыль от их проектов может оказаться под вопросом. Ведь основную прибыль девелоперам приносят покупатели жилья.

Из этого аналитики делают вывод, что основная проблема застройщиков сейчас не в том, чтобы получить кредит, а в том, чтобы привлечь рядовых покупателей.

По данным участников рынка, сообщает IRN, сегодня снижение спроса составило по сравнению с докризисным состоянием 50%. Как сильно нужно опускать цену кв. метра и сколько нужно взять кредитов, чтобы рефинансировать старые долговые обязательства, не потеряв акции, находящиеся в обеспечении, аналитики ответить не берутся.

Постоянный адрес материала - Кредиты для застройщиков возвращаются