12.11.2008 - Ниже есть куда

После разговоров о снижении ставок аренды в секторе офисной недвижимости Москвы на уровне кулуаров прошло совсем немного времени, но теперь консалтинговые компании совершенно официально фиксируют это явление на рынке повсеместно.

Так, по данным компании CB Richard Ellis (CBRE), большинство собственников уже понизили запрашиваемые ставки аренды на 10-30% по сравнению с докризисным уровнем.

Это означает, что достижимые ставки аренды могут быть еще ниже, констатируют специалисты компании.

Тем не менее, отмечают они, собственники не хотят показывать реальный достижимый уровень "дна" ставок аренды, предпочитая обсуждать их величину с клиентом конфиденциально.

Причем, эксперты прогнозируют, что слабая активность на рынке и растущая доля свободных офисных площадей повлияют и на дальнейшее понижение ставок аренды. Кроме того, по данным CBRE, укрепляет свои позиции рынок субаренды. Ежедневно появляется несколько предложений в этом направлении. Активно развивающийся рынок субаренды может повлиять на уровень ставок, так как арендаторы пытаются вернуть часть своих средств и готовы делать хорошие скидки субарендаторам, отмечают специалисты компании.

"Сейчас мы наблюдаем изменение мотивации субарендодателя. Ранее дополнительная площадь рассматривалась арендатором как гарантия для будущего роста компании. Сейчас же, в связи с тем, что компании сокращают свой штат, субаренда является источником дополнительного дохода. Таким образом, если на конец третьего квартала средняя ставка аренды на помещения класса А составляла $1700 за кв. метр в год, то сейчас она составляет $1350 за кв. метр в год", - отмечает представитель компании. Например, большинство площадей в Nordstar Tower (арендуемая площадь – 80000 кв. метров), на 85% которых были подписаны предварительные договоры аренды, вернулось на рынок как прямая аренда или субаренда. Запрашиваемые ставки аренды снизились с $1400 за кв. метр в год до $800-$900 за кв. метр в год. "Таким образом, средняя ставка аренды на помещения класса А в 2009 году может упасть до $1000 за кв. метр в год, что соответствует уровню 2006 года. Тенденция к снижению ставок аренды будет актуальна и для помещений класса B", - резюмирует специалист из CBRE.

По сравнению с докризисным уровнем ($850 за кв. метр в год) они упадут до $600-450 за кв. метр в год в зависимости от местоположения и качества площадей, обещает эксперт.

В настоящее время качественные помещения класса В пользуются большим спросом среди арендаторов. Данную тенденцию можно объяснить переездом арендаторов в связи с экономией денежных средств из центра города, где ставки аренды завышены.

"В среднесрочной перспективе мы ожидаем не только снижение ставок аренды, но также и большую активность со стороны арендодателей в плане уменьшения сроков аренды (с 5-7 лет аренды до 3-5 лет аренды), а также готовности предоставлять помещения с уже выполненной отделкой или компенсировать стоимость отделки арендатору", - отмечает представитель CBRE.

В данный момент общий объем качественных офисных площадей на рынке Москвы составляет 8,9 млн кв. метров. В течение первых трех кварталов 2008 года на рынок вышло 1,32 млн кв. метров офисных площадей.

До конца года планируется выход на рынок еще 700 000 кв. метров.

По данным Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko (C&W S&R) в разгар осени было построено около 65000 кв. метров офисных помещений. Наиболее крупные – это два здания многофункционального комплекса "Фьюжн Парк" от компании ИНТЕКО (примерно 15000 кв. метров арендных площадей), одно из зданий офисного комплекса "Красная Роза" (от KR Properties) - бизнес центр Морозов (15000 кв. метров арендных площадей) и бизнес центр "Высота" (около 13500 кв. метров арендных площадей).

Специалисты C&W S&R соглашаются с тем, что на рынке наблюдается снижение активности арендаторов. "В октябре было арендовано и куплено 110000 кв. метров офисов, что на 50-70% ниже, чем ожидалось (количество арендованных и купленных офисов соответствует уровню октября прошлого года). Закрывались сделки, переговоры по которым были начаты еще летом, то есть до кризисной ситуации", - говорит представитель C&W S&R.

По данным этого консультанта, в октябре средний показатель ставок аренды на все классы офисных помещений во всех субрынках уменьшился до 10%. И это связано не со снижением ставок аренды собственниками, а с выбором арендаторов в пользу менее дорогих помещений из всего предложения, считает эксперт.

"На рынке мало новых арендаторов, занимающихся поиском новых помещений, и есть готовность арендодателей пересматривать запрашиваемые коммерческие условия», - обрисовывает ситуацию представитель C&W S&R.

Как уже не раз сообщалось в СМИ, в 2009 году планируется ввод в эксплуатацию всего 1,5 млн кв. метров офисов. Это почти в два раза меньше от запланированного количества. Данный показатель в сочетании с уменьшающимся спросом приведет к увеличению доли свободных площадей, считают эксперты.

По данным CBRE, на сегодняшний день на рынке свободно около 1,3 млн. кв. метров офисных площадей, а доля свободных площадей в Москве составляет 15%. В четвертом квартале 2008 года и в 2009 года на рынок выйдет дополнительный объем кв. метров. В результате, общая площадь свободных помещений может достигнуть 2 млн кв. метров (или 18% от общего объема на рынке).

На конец третьего квартала 2008 года доля свободных площадей в зданиях класса А составила 5%. За оставшуюся часть 2008 года и 2009 года доля свободных площадей увеличится и может достигнуть 8%. Сравнивая долю свободных площадей класса А в разных зонах Москвы, можно отметить, что ситуация на рынке в меньшей степени затронет CBD, где доля свободных площадей составит 6%.

В "Москва-Сити" доля свободных площадей может составить 15%, в зоне между Садовым кольцом и Третьим Транспортным Кольцом (ТТК) – 12%. Более низкий показатель доли свободных площадей класса А ожидается за пределами ТТК, так как в данной зоне заявлено меньшее количество проектов. Доля свободных площадей для помещений класса В значительно увеличится в удаленных от центрах районах.

В долгосрочной перспективе, считают в CBRE, спрос на офисные помещения будет напрямую зависеть от восстановления экономической стабильности. Тем временем, предложение офисных площадей, которое сократится в 2009 году практически на 50%, продолжит сокращаться и в 2010 году.

И все же есть позитивный сценарий развития событий, уверены в CBRE. В случае стабильного роста экономики (рост ВВП 4-6%), спрос на офисные помещения восстановится, что приведет к росту ставок аренды уже во второй половине 2009 года, а в 2010 году ставки могут достичь докризисного уровня. В том случае, если период восстановления экономической стабильности будет дольше, а спрос останется стабильным, ставки аренды стабилизируются во второй половине 2009 года в связи с ограниченным предложением офисных площадей.

Постоянный адрес материала - Ниже есть куда