21.11.2007 - Страховка от девелоперских рисков обойдется в ?300 тыс.

При покупке проектов, земельных участков и строений деве-лоперам стоит серьезно потратиться на проведение юридической и финансовой проверки приобретаемого актива. Экономя на due diligence, бизнесмены обрекают себя на серьезные риски, уверены юристы.

Несколько лет назад одна крупная компания после длительной борьбы завладела расположенным в центре Москвы предприятием. Приобретатели пожелали превратить территорию бывшей промзоны в высококлассный бизнес-парк. Однако после удачной операции рейдеры узнали, что во дворе купленного объекта стоит деревянная избушка, уцелевшая после пожара 1812 года. Этот покосившийся памятник деревянной Москвы пугает обитателей новых офисов, так как тщательно охраняется государством и не подлежит ни сносу, ни ре -конструкции. «Рейдеры попали на издержки,— смеются игроки рынка.— Избушку можно лишь забором огородить и обеспечить часы работы музея».

Избежать такого курьеза новоявленным девелоперам помог бы своевременный due diligence, то есть экспертиза приобретаемого актива. «Это ряд проверок, которые покупателю следует делать за свой счет до подписания договора купли-продажи»,— объясняет старший консультант отдела финансовых рынков и инвестиций компании Jones Lang LaSalle Елена Под-лесных. «Due diligence позволяет минимизировать издержки при вступлении в инвестиционный или девелоперский проект на разных его стадиях»,— говорит гендиректор юридической компании «Легге» Ольга Григорьева. Обнаружив у товара недостатки, можно понизить его цену либо вообще отказаться от сделки, а в договоре купли-продажи указать возможные риски, возложив их финансирование на продавца. По словам Ольги Григорьевой, на Западе процедура due diligence, предполагающая финансовую, налоговую, правовую, маркетинговую экспертизу, а также проверку конкурентной среды, экологический и внутренний аудит, не только принята, но и узаконена. «У нас же пока модно проверять налоговую базу, анализировать финансы, где-то начинает использоваться внутренний due diligence, когда сам продавец хочет показать себя привлекательным для инвесторов»,— говорит Григорьева.

Наибольшие риски, как правило, лежат в области земельных отношений. По данным Ольги Григорьевой, проблемы с землей в Москве и регионах возникают в 99 случаях из 100. «Важное значение при проведении юридической проверки имеет информация, заключенная в кадастровых и градостроительных планах,— говорит московского юридического департамента союза „Маринс групп” Татьяна Черных.— Расположенный в центре города объект может иметь существенные обременения, влияющие на его последующую эксплуатацию». Загородный земельный участок может попасть в зону отчуждения газопровода или кабеля военной связи, что полностью исключает возможность строительства на этом участке чего-либо, кроме цветочного садика или подъездных путей. Нежелание девелоперов тратиться на аудиторов выливается в серьезные проблемы, для решения которых потом нанимают юристов. «Я купил участок, сквозь который, как оказалось, проходит автострада,— жаловался юристам компании „Легге” инвестор.— Приступить к строительству не могу, так как сначала надо отвести дорогу». Собравшись с силами, застройщик дорогу все-таки убрал, а вот что делать с ЛЭП и двумя котельными, до сих пор не знает. Другой девелопер решил построить перерабатывающий завод с аэродромом и дорогой для автомобилей повышенной грузоподъемности. Участок подобрал хороший, однако не обратил внимания на то, что он находится в лесу, земли которого ограничены в обороте. Предотвратить неминуемые издержки мог бы грамотный юрист, проверивший документы на землю до ее покупки, резюмирует Ольга Григорьева. «При покупке земельного участка изучается его история, как и у кого нынешний правообладатель его приобрел, проверяются его назначение с точки зрения Земельного и Градостроительного кодексов, обремене-кадастровый учет,— говорит главный юрист юридической фирмы „Мегаполис лигал” Елена Лебедева.— При покупке здания нужно также проверять, законно ли оно построено, получены ли все разрешения и согласования на строительство, реконструкцию, перестройку, перепланировку, нет ли арестов, залогов…» Например, по словам директора юридического управления RIGroup Андрея Савина, перечень документов, запрашиваемых юристами компании для проведения проверки приобретаемого актива, составляет более десяти страниц. При покупке сооружения инвесторам следует обратить особое внимание на наличие разрешительной документации на его строительство и реконструкцию. «Ее отсутствие обрекает вас на снос этой постройки»,— предупреждает Елена Лебедева. В период формирования участков на территории ММДЦ «Москва-сити» новые владельцы расположенной там ткацкой фабрики переделали старое здание в бизнес-центр,однако вид разрешенного использования не поменяли. По словам Лебедевой, к тому времени столичные власти выпустили постановление о резервировании земель для развития «Москва-сити», согласно которому ткацкая фабрика должна быть выведена за пределы нового делового района. Бизнес-центр «ткачей», подлежащий сносу, чиновники сочли самовольной постройкой, что лишило девелоперов прав на компенсацию.

Крайне необходим due diligence при общении с чиновниками. Правовые ошибки и неточности, провоцирующие временные и финансовые потери при реализации проекта, зачастую возникают из-за безграмотного подхода местной администрации, сетуют в ГК «Пересвет-групп». Серьезные риски для девелоперов несет отечественное законодательство. «В Градостроительном кодексе не установлено, какие конкретно органы государственной власти и местного самоуправления ответственны за обоснованность и последствия градостроительных решений,— объясняет юрисконсульт коммерческой дирекции ООО „Росевродевелоп-мент” Любовь Кузнецова.— Не определены требования к комплексности документов территориального планирования». «Новый Градостроительный кодекс содержит значительно больше плюсов, чем минусов,— возражает руководитель московского ГУП „Управление перспективных застроек” Владимир Хайкин.— С его вступлением в силу у инвесторов появилось больше свободы, а власти, наоборот, поставлены в жесткие рамки». В качестве примера чиновник приводит сжатые сроки разработки градостроительной документации. «Если власти соглашаются наделить вас землей,тщательно изучайте, какое постановление выносит орган местного самоуправления, имеет ли он право распоряжаться этой землей и принимать соответствующие решения»,— предупреждает Елена Лебедева. В ее практике был случай, когда сделку признали недействительной лишь потому, что ее одобрил не тот орган. По мнению Татьяны Черных, due diligence позволяет инвестору, помимо прочего, подготовиться к переговорам с властями, чтобы изменить потенциальные обременения — ремонт районной библиотеки, строительство крыши для местного бассейна — или перевести их в денежную форму. «Цена due diligence несопоставима со стоимостью проекта, она настолько незначительна, что никаким обременением на проект не ложится»,— считает руководитель юридического департамента Mirax Group Сергей Кавченков. Исключения составляют масштабные приобретения с участием иностранного капитала, так как в этом случае, по словам Кавченкова, надо привлекать аудиторские компании с мировым именем и серьезными гонорарами. Львиная доля расходов приходится на юридическое сопровождение сделки. По данным Елены Под-лесных, минимальная ставка юристов (CMS Cameron McKen-nas, Salans, Clifford Chance) составляет ?150–200 тыс., налоговики (Pricewater houseCoopers, Deloitte, Ernst & Young, KPMG) стоят дешевле — ?50 тыс., а техническая и экологическая экспертиза (Savant) приобретаемого актива обойдется в ?25–30 тыс. В лю бом случае траты на due dili gence оправданы снижением юридических рисков по проекту, уверены эксперты. «При от бивании актива каждый судебный процесс одним делом обычно не заканчивается,— говорит Елена Лебедева.— На это уходит около четырех судебных дел, каждое из которых длится как минимум год». По искам юристы берут от 10% до 30% стоимости актива.

Постоянный адрес материала - Страховка от девелоперских рисков обойдется в ?300 тыс.