06.12.2002 - Есть резервы снижения стоимости жилья. Как их использовать

В рамках работы выставки "Столичная недвижимость" под председательством руководителя Департамента инвестиционных программ строительств Москвы Леонида Краснянского была проведена беседа за "круглым столом" на тему "Квартирный вопрос в столице: состояние и перспективы рынка жилой недвижимости". В числе участников такие фирмы, как "Жилстройиндустрия", "Мэль", "Комком", "Социальная инициатива", и другие.

Во вступительном слове Леонида Краснянского сразу же было заявлено: у руководства московского стройкомплекса нет ни малейшего сомнения в том, что программа текущего года будет перевыполнена на 200 тысяч квадратных метров жилой площади. Таким образом, общий объем годового ввода жилья достигнет 4 миллионов 200 тысяч "квадратов".

В наступающем году, считает Краснянский, темпы возведения жилья продолжат свой рост и достигнут величины ввода, превышающей 5 миллионов квадратных метров. Тем не менее, рынок есть рынок, то есть структура достаточно гибкая и изменчивая. Это требует постоянного наблюдения и анализа тенденций, создаваемых непрекращающейся сменой характера взаимоотношений, складывающихся между спросом и предложением. Впрочем, и здесь, по мнению выступающего, в настоящее время ничего драматического, тем более предкризисного не наблюдается.

В процессе обсуждения этих проблем за "круглым столом" были приведены данные, показывающие, что из тысячи опрошенных желание приобрести новую квартиру путем покупки выразили до 17 процентов участников опроса. Обмен с доплатой оказался привлекательным для 11 процентов. Таким образом, получается, что участниками рынка жилья готовы сегодня стать до 300 человек из каждой тысячи.

В то же время многие из участников "круглого стола" отмечали серьезные изменения текущего спроса, указывающие на перемену в динамике предпочтений, проявляемых потенциальными покупателями жилой площади. Так, сегодня все медленнее раскупаются квартиры, размер которых достигает 180 и более квадратных метров. Больший интерес вызывают квартиры, не превышающие по площади, грубо говоря, размера площадки для игры в баскетбол или волейбол.

Одновременно выросли требования к таким качественным характеристикам продаваемого жилья, как месторасположение дома, вид из окон квартиры, наконец, конструктивные особенности объекта. Такое обостренное внимание к вопросам качества, впрочем, отмечается сегодня у всех потребителей строй продукции. По словам Леонида Краснянского, у ДИПСа не возникает проблем с переселением жильцов сносимых строений, расположенных даже в центре города, в том случае, когда им взамен предлагают въезжать в дом, выполненный в монолите со стенами из кирпича. То же самое наблюдается в микрорайоне Куркино, где каждый дом не похож на соседний. И, напротив, в серийные дома переселяются неохотно.

Эти и другие примеры, приводимые за "круглым столом", заставляют прийти к выводу: состоятельные люди, готовые платить за роскошные квартиры, как говорится, любые деньги, уже удовлетворили в основном свои потребности. Теперь их в большей степени интересуют проблемы евроремонта. Социологический опрос показал, что число лиц, желающих обновить внутреннее содержание своих квартир, выросло с 2001-го по 2002 год вдвое - с 7 до 14 процентов.

Данное обстоятельство заставляет предположить: дальнейшее развитие рынка жилья в столице во многом будет зависеть от того, насколько реальной станет перспектива покупки квартиры в доме-новостройке для массового покупателя, обычно приписываемого социологами к категории представителей так называемого среднего класса. Практическое решение проблемы зависит, прежде всего, от умелого использования механизма ипотечного кредитования. Однако и сама ипотека станет возможна только в случае исполнения двух требований, являющихся, по сути, ключевыми.

Первое состоит в создании в обществе условий постоянной занятости трудоспособного населения и справедливой оплаты труда. Второе касается процесса ценообразования в строительстве.

Надежды на то, что рынок способен самостоятельно отрегулировать и первую, и вторую из названных проблем, оказались, мягко говоря, иллюзорными. Именно поэтому Леонид Краснянский откровенно признался в том, что, будь его воля, он бы не остановился перед возвратом к административному регулированию цен в строительстве.

Тем не менее, проблема необоснованного завышения цен на жилье в Москве действительно существует. По мнению Краснянского, многократный рост цен на квартиры, наблюдавшийся совсем недавно, не имел под собой никаких объективных оснований. Рост тарифов на энергоносители и транспортные перевозки сказался, несомненно, на стоимости производства стройматериалов и конструкций. Однако этот скачок цен, по расчетам, сделанным специалистами ДИПСа, мог способствовать увеличению стоимости жилья на 12-15 процентов. И не более.

Цены же на квартиры поменяли свою величину в сторону увеличения отнюдь не на проценты. Они выросли буквально в несколько раз. Руководитель ДИПСа считает такой ценовой скачок явлением далеко не стихийным, а организованным. Доказательством тому, по словам Леонида Краснянского, служит то, что многие подрядчики и представители предприятий стройиндустрии сознательно отказывались закупать сырье и материалы, предлагаемые им по более низким ценам Управлением ресурсного обеспечения.

Чем объяснить столь нелогичное вроде бы поведение потребителей стройматериалов? Неужели им невдомек, что поставки на объекты дорогих материалов оказывают взрывообразное влияние на процесс установления цен на готовую продукцию в строительстве?

Несомненно, дело здесь вовсе не в недопонимании отдельных работников снабжения, а совсем в ином. Чтобы разобраться в происходящем детальнее, необходимо остановиться на системе, именуемой на языке профессионалов "откатом". К сожалению, о ней сегодня не всегда говорят вслух. Но это не мешает "откату" устойчиво чувствовать себя на нашем рынке. Суть происходящего состоит в том, что продавец, допустим, в накладной или товарном чеке, выдаваемом покупателю, действующему по поручению заказчика, проставляет цену, значительно завышенную. Закупленный таким способом материал включается в смету строящегося объекта по цене фиктивной накладной, а не по той стоимости, которая была заплачена на самом деле.

Таким образом, происходит переплата, часть которой возвращается продавцом снабженцу, представившему заказчику-инвестору подложную накладную. Именно в получении с заказчика снабженцем и продавцом разницы между ценой товара фиктивной и подлинной состоит причина отказа от приобретения сырья и материалов там, где "откатом" не пользуются.

Важно отметить, что и производитель стройматериалов, участвующий в операциях типа "откат", получает при этом двойную выгоду. Во-первых, как уже было сказано выше, он кладет в карман часть переплаты за свой товар. Но, кроме того, занижая цену реализуемого товара в своем отчете, он имеет возможность показать в бухгалтерских документах нулевую доходность и таким способом уменьшить величину налога, выплачиваемого с прибыли. При этом ему не требуется мухлевать с товарными чеками. Проще в целях "отката" использовать услуги посредника. Как правило, предприятие-производитель организует при себе дочернюю фирму, которая получает товар по цене, допустим, равной его себестоимости, затем материалы подаются по цене, на которую согласен покупатель, работающий по схеме "отката".

Впрочем, сторонники свободного рынка могут возразить, сказав, что в существовании "отката" нет ничего противозаконного. Все решает, в конечном счете, покупатель готовой строительной продукции. Поэтому нет нужды особенно беспокоиться в случае, если квартиры-новостройки на столичном рынке жилья раскупаются даже и по нынешним сверхвысоким ценам.

Конечно, рыночная экономика допускает и такой подход. В том числе и к "откату". Но остается бесспорным и то, что даже в государстве с самой либеральной рыночной экономикой предусмотрено существование госконтроля за тем, где и как возникают денежные потоки и куда они движутся.

В этой связи нельзя пройти мимо еще одного спора, вспыхнувшего во время заседания "круглого стола". Речь зашла о тех, кто в основном покупает дорогие квартиры на столичном рынке недвижимости. По мнению представителей отдельных частных компаний, выступивших в дискуссии, основными потребителями такой продукции являются люди, приехавшие в Москву из разных регионов России и даже из стран СНГ. Некоторые специалисты считают, что они устремляются в столицу не только с целью обретения тут постоянного места жительства, но и для того, чтобы надежно поместить в объекты недвижимости капитал, полученный неведомым образом.

С таким мнением категорически не согласился Леонид Краснянский. Он сослался на исследования, выполненные по заданию столичного мэра Юрия Лужкова. Поданным, полученным в ходе тщательного изучения состава покупателей жилья по множеству различных признаков, оказалось: среди них почти 80 процентов составляют москвичи. Таким образом, выходит, что все махинации с накручиванием цен на строй материалы, о которых говорилось выше, оплачивают именно они. Тем серьезнее, следовательно, необходимо отнестись к изучению процесса ценообразования в столичном строительстве с целью исключения из него факторов, ведущих к необоснованному удорожанию строительной продукции.

Кстати, некоторые фирмы уже занялись такой работой в отношении строительства, идущего на периферии. В частности, об интересном опыте снижения стоимости жилья в одном из областных городов центра России рассказал за "круглым столом" представитель компании "Социальная инициатива".

Сделать это удалось за счет того, что компания объявила каждому из заключающих с ней контракт подрядчиков: стройматериалы на объект будут поставляться только через наш собственный отдел снабжения. Таким образом, удалось установить контроль над ценой поставок. Кроме того, "Социальная инициатива" создала в городе дочернюю строительную организацию. Последняя стала выполнять роль генподрядчика. Местные строители оказались вынужденными подключаться к строительству объекта уже в роли субподрядчиков. Это лишило их возможности навязывать компании-инвестору свою цену на выполняемые работы.

В итоге, по словам выступающего, стоимость одного квадратного метра жилья в доме-новостройке удалось снизить с уровня, превышающего 200 долларов за "квадрат", до 170 "зеленых".

Как видим, реальные способы снижения себестоимости строительства в условиях рынка имеются. Важно, чтобы у каждого участника строительного процесса появился настоящий интерес к их использованию.

Заседание за "круглым столом", проведенное по инициативе руководителей Департамента инвестиционных программ строительства Москвы, без сомнения, послужит толчком к тому, чтобы названные выше проблемы стали предметом заинтересованного обсуждения всеми, кому не безразлична судьба жилищного строительства в России.

Постоянный адрес материала - Есть резервы снижения стоимости жилья. Как их использовать