29.11.2004 - ФК «Уралсиб» не будет инвестировать в Москва-Сити и в башню «Федерация»

Комментарий компании Vesco Realty

Отказ Финансовой корпорации «Уралсиб» от финансирования башни «Федерация» делового района Москва-Сити вызван низкой рентабельностью этого проекта, крайне высокими рисками и рекордной суммой финансирования в $500 млн. Спикер: Карапетов Максим, PR-директор Vesco Realty, Алексей Аверьянов, генеральный директор Vesco Consulting, руководитель проекта «Исследование.ру»

Уже сейчас на рынке офисной недвижимости происходит стабилизацию роста арендных ставок, ввиду насыщения рынка предложением. Только за последний год на рынке появилось 600 тыс. кв. м офисных площадей. При этом темпы роста объемов только увеличиваются. В результате, спрос просто не способен угнаться за предложением. Ввод в эксплуатацию офисов «Москва-Сити» в ближайшие 3 года дополнительно выбросит на рынок порядка 1,5 млн. кв.м. Столь глобальное вливание в общий объем предложения офисной недвижимости не только резко увеличит долю свободных площадей, но и заставит ставку поползти вниз. Другими словами процесс стагнации, который начался уже сейчас, просто будет ускорен. Рынок офисов Москвы будет затоварен. Ведь не стоит забывать, что помимо Сити появится еще целый ряд офисных объектов. В сложившейся ситуации, эксперты проекта «Исследование.ру» отмечают резкое снижение ставки доходности офисов класса «А», которая сейчас не превышает 14%. А в случае, с долгосрочным проектом «Федерация» она не превысит 6-8%.

Судя по всему, изначально соглашаясь на необычайно высокие риски 3-летнего строительства ФК «Уралсиб» рассчитывал на более высокую доходность этого проекта. Очевидно, руководство ФК «Уралсиба», в конце концов, осознало бессмысленность инвестирования в данный проект по весьма тривиальной причине: доходность крайне низкая, а риски при строительстве 180 тыс. кв. м. офисных площадей - очень высоки.

Потом строительство этого здание – это в лучшем случае 3 года, а в нынешних условиях достать капитал под столь долгий срок реализации очень сложно. По мнению Алексея Аверьянова, генерального директора Vesco Consulting, есть еще одна причина, ставящая под вопрос экономическую целесообразность возведения башни «Федерация» - это отсутствие потенциальных арендаторов. А это веский аргумент в пользу скептиков проекта «Федерации». Ведь, несмотря на заявления о том, что офисы Москва-Сити» уже давно забиты, более пристальное рассмотрение ситуации показывает, что все не так.

Также не стоит забывать и технические вопросы, связанные со строительством небоскреба. Ведь всем известно, что у отечественных компаний нет опыта возведения столь глобальных проектов. Вполне возможно, что из-за отсутствия именно этого опыта строительства, а также эксплуатации такого рода строений, девелоперы «Федерации» могут понести непредполагаемые издержки.

Следует отметить, что сумма инвестиций, которые ФК «Уралсиб» должен» был привлечь для финансирования - а именно $500 млн., рекордна для отечественного рынка коммерческой недвижимости и вполне возможно у ФК «Уралсиба» возникли реальные проблемы с обеспечением финансирования башни «Федерация».

Аналитический департамент Рестко Холдинг (www.restko.ru)

Постоянный адрес материала - ФК «Уралсиб» не будет инвестировать в Москва-Сити и в башню «Федерация»