11.11.2004 - Недвижимость цен. Недвижимость: доход на фоне стагнации. Аналитика

Конъюнктура. Обзоры аналитиков недвижимости месяц от месяца становятся все более похожими. А колебания стоимости квадратного метра на полпроцента вверх или вниз носят скорее случайный характер.

По данным интернет-портала Аналитический Рынок Недвижимости в октябре цены на среднестатистический квадратный метр жилья в столице снизились на 0,55% - до $1956. При этом на вторичном рынке типовое жилье подешевело на 0,3%, а квартиры бизнесс-класса - на 1,7%. И только новостройки показали рост на 1,3%. По мнению аналитика Андрея Бекетова, все происходящее с недвижимостью - это лишь незначительные колебания. А в целом рынок остается в тех же ценовых рамках, что и весной нынешнего года. Одним словом - стагнация. И эта ситуация, по мнению эксперта, выгодна как продавцам, так и покупателям: первые могут сохранять цены на определенном уровне, а вторым дается реальный шанс копить деньги на покупку квартиры. При постоянном росте цен делать это было практически невозможно.

Однако некоторых продавцов жилья и инвесторов, вложивших деньги в квадратные метры, ситуация, судя по всему, нервирует. По информации того же arn, предложение в целом по городу хоть незначительно, но выросло. Исключение составил лишь Центральный округ.

Аналитики портала «Индикаторы рынка недвижимости», вычисляющие не среднюю стоимость жилья, а так называемый индекс рынка недвижимости, отмечают, что он за минувший месяц не изменился и остался на уровне $1805 за квадратный метр. В этом аналитики видят как отрицательные, так и положительные моменты. Как говорится в пояснении к октябрьскому отчету портала, с одной стороны, «замирание» цен в осенний период является нетипичным и очень напоминает 1998-1999 годы. А с другой - не зафиксировано и традиционного для посткризисных месяцев снижения цен. Хотя, как отмечают эксперты, времени для реакции рынка на кризис было достаточно: почти полгода. «Отсутствие сколько-нибудь заметной тенденции к снижению цен вплоть до конца октября говорит о том, что существенных предпосылок для этого пока нет. Проще говоря, если бы они существовали, то цены уже начали бы падать», - говорится в отчете.

Оценки и прогнозы. По данным одного из московских агентств недвижимости, в октябре цены на вторичное жилье упали более чем на 4%. В сентябре, по версии риэлторов, средняя по рынку стоимость квадратного метра в Москве составляла $2183, а в октябре - $2088. При этом не исключено, что снижение может продолжиться и в последующие месяцы, так как покупатели занимают выжидательную позицию, а доля предложения на рынке все еще высока.

В компании «Миэль-недвижимость» отмечают рост стоимости квадратного метра в новостройках в октябре на 1-2%. При этом быстрее всего дорожает жилье бизнес-класса, несколько медленнее - эконом-класса. По мнению специалистов компании, обусловлено это тем, что банки, преодолевшие свои проблемы, повышают депозитные ставки для восстановления клиентской базы, восстанавливают кредитование застройщиков, а также расширяют свою деятельность по ипотечному кредитованию населения. Рост цен, по их прогнозам, продолжится до конца текущего и в следующем году. В среднем это будет 12-15% за год. Также «Миэль-недвижимость» констатирует оживление на рынке подмосковной недвижимости.

«Элита» отдельно. Что касается рынка элитного жилья, то с неизменным оптимизмом на все происходящее реагирует только «Дон-строй». В пресс-службе компании «Ф.» сообщили, что с 15 октября цены на все объекты компании были повышены. И говорить об их снижении можно будет только перед новым годом, и то потому, что «Дон-строй» готовит праздничные скидки.

В компании «Капитал Груп» говорят о стабильности на рынке, отсутствии предпосылок к снижению цен и прогнозируют увеличение спроса на элитное жилье в ноябре и декабре. А также отмечают, что прямые затраты застройщиков сейчас только увеличиваются, растут и расходы на приобретение прав на застройку.

Цены на вторичном рынке элитного жилья, по данным агентства недвижимости Blackwood, в октябре оставались почти без изменения, а в секторе новостроек имело место эпизодическое повышение стоимости «квадрата» в среднем на 0,5%. В компании говорят, что по сравнению с темпом роста в 30%, который был пару лет назад, сейчас повышение цен уже не так ощутимо. Но анализировать динамику стоимости нового элитного жилья всегда сложно, поскольку каждый объект является по-своему уникальным и его цена может меняться независимо от цен объектов-аналогов. А цены на вторичное элитное жилье, особенно в наиболее популярных районах центра, вообще зачастую не поддаются анализу. Владельцы этих квартир имеют свое субъективное видение их стоимости.

Вопрос от инвестора. Что касается перспектив инвестирования денег в недвижимость Московского региона, то здесь у риэлторов и строителей нет расхождения во мнениях - абсолютно все уверены, что перспективы есть и их не может не быть. Доводами тому может служить развитие ипотеки, статистические данные о нехватке качественного и удобного жилья, а также постоянный рост населения столицы и ограниченность ее территории Московской кольцевой автодорогой. Места внутри кольца остается с каждым годом все меньше.

Интересными считаются и новостройки ближайшего Подмосковья. Как отмечают в «Миэль-недвижимости», квартиры в строящихся домах в радиусе 10 километров от МКАД еще можно купить по низкой для Москвы цене в $720-750 за квадратный метр. А это дает право предполагать, что данные «метры» имеют большой потенциал и должны заинтересовать как конечных покупателей, так и инвесторов.

Если анализировать ситуацию за последний год, то в нынешнем октябре, по данным портала АРН, средний московский «квадрат» стоил на 33% дороже, чем в октябре 2003 года, на 17% дороже, чем в январе 2004 года, на 1% дороже, чем в мае (тогда началось снижение темпов роста цен), и на 0,3% выше, чем в августе (тогда было зафиксировано падение цены). Получается, что за год вклад в «квадратный метр» принес владельцам приличную доходность в 33% годовых, за первые десять месяцев года - 20,4% годовых, а за последние пять месяцев - 2,4% годовых. Снижение ставок налицо, а давать точные прогнозы не берутся даже наиболее оптимистично настроенные торговцы недвижимостью и аналитики. Консервативно настроенные эксперты ИРН считают, что появления новых тенденций можно будет ожидать не раньше следующего года.

КОММЕНТАРИИ

Екатерина Сидорова, аналитик агентства недвижимости «Домострой»:

- Если говорить о вторичном рынке жилья в Москве, то можно наблюдать снижение средней стоимости квадратного метра. Кроме того, стоит отметить, что сегодняшний уровень цен значительно ниже майских, когда многие эксперты говорили о начале падения рынка недвижимости. Эту тенденцию дополняет достаточно резкое - на 11% - увеличение количества квартир, выставленных на продажу. Несмотря на это, предложение квартир в октябре ниже, чем в летние месяцы, на которые пришелся пик. В дальнейшем следует ожидать сохранения прежнего объема предложения и, возможно, снижения цен - на 0,5-1% в месяц. При этом нельзя сказать о том, что платежеспособность населения снизилась, скорее всего это выжидательная позиция.

Оксана Каарма, заместитель директора управления новостроек «Миэль-недвижимость»:

- С 20-22 августа мы отмечаем повышение интереса потребителей к новостройкам, и прежде всего к жилью бизнес-класса. 10 дней перед 1 сентября - обычно мертвый сезон для рынка недвижимости, ведь большинство людей готовят детей в школу, берут отпуска перед началом учебного года. Однако в этом году именно в эти дни спрос был особенно высоким. Осенью спрос на недвижимость восстановился и практически достиг весенних показателей. Люди поняли, что рынок стабилизировался и ждать более дешевого жилья не имеет смысла. Быстрее всего дорожают квартиры в домах бизнес-класса, потому что именно этот сегмент рынка обладает большим потенциалом, именно здесь строятся наиболее интересные объекты. Цены на эконом-класс растут несколько медленнее.

Алексей Белоусов, генеральный директор «Капитал Груп Маркетинг»:

- В Москве существует устойчивый дефицит на «правильные» квадратные метры. Сложно найти квартиру, обладающую определенными параметрами, например в центральном районе города, да еще и в хорошей экологической зоне. Такое жилье в дефиците, и он будет увеличиваться, что связано с дефицитом земельных участков, хороших площадей. И это является естественным путем развития рынка недвижимости и наблюдается во многих странах мира. Московская недвижимость для инвесторов остается такой же интересной, как вчера и позавчера. Например, мой знакомый недавно очень дорого продал свою квартиру. Цена была сильно завышена. Но после продажи он столкнулся с проблемой: купить другую квартиру в центре Москвы на тех же условиях оказалось практически невозможным.

Константин Ковалев, управляющий партнер Blackwood:

- Вообще на рынке элитной недвижимости сложилась следующая ситуация: в сентябре-октябре покупатели заняли выжидающую позицию, поэтому уменьшение общего числа сделок снизило активность продавцов недвижимости, и в частности инвесторов. Покупатели ждали понижения цен (которого, как мы знаем, не произошло), а продавцы в свою очередь - значительного повышения (которого тоже не было). После того «затишья» на рынке элитной недвижимости мы ожидаем некоторого оживления к концу 2004 года. Связано это прежде всего с окончанием финансового года, которое всегда влечет увеличение покупательской активности: ноябрь и декабрь - месяцы, в которые совершается большинство сделок. Так что возможный прирост цен к декабрю составит примерно 1%.

Постоянный адрес материала - Недвижимость цен. Недвижимость: доход на фоне стагнации. Аналитика