Выгодно ли покупателям квартир упразднение «серых схем» приобретения жилья.

Недавно государство, действуя через налоговую службу, продемонстрировало, каким образом можно бороться с «серыми схемами» в долевом строительстве и создало судебный прецедент. Это событие вызвало широкий резонанс в средствах массовой информации. Попробуем разобраться, чем было продиктовано такое решение, и как оно повлияет на простого покупателя жилья.

               В первую очередь надо отметить, что во все времена и в любой сфере деятельности люди были ориентированы на то, чтобы платить меньше, а зарабатывать больше. Поэтому схемы оптимизации налогообложения присутствуют практически в каждой отрасли бизнеса и встречаются по всему миру. Хорошо это или плохо, и насколько в той или иной стране «серые» принципы работы доминируют над «белыми» – вопрос другой.

             В молодой России начала 90-х весь бизнес был построен на работе «в черную», то есть, —криминализирован. Ближе к миллениуму у нас в стране начали преобладать «серо-черные» схемы, а с 2002-2003 гг. российский бизнес приобрел уже «серо-белый» оттенок. О чем это говорит?

За последние годы в РФ на лицо стабилизация политической ситуации, укрепление государства и тенденции к экономическому росту. В основных отраслях экономики вводится жесткий контроль над соблюдением действующего законодательства. Порядок у нас начали наводить, понятное дело, с нефтедобытчиков, а продолжили операторами рынка недвижимости.

            Ведь добывающая и строительная отрасли – две самые прибыльные сферы деятельности в России. Не удивительно, что и в том и в другом случае брались за крупные «знаковые» компании, поскольку мелкий бизнес для показательной порки интереса не представляет. Вероятнее всего, это только начало, и следует ожидать продолжения данного процесса и в других значимых областях коммерческой деятельности.

            Как известно, государство недавно выступило против применения вексельных схем в долевом строительстве, создав судебный прецедент. Аргумент: подобные схемы позволяют застройщику уклоняться от части налогов. Со своей стороны, застройщик, применяя вексельную схему, мог привлечь деньги частных инвесторов (покупателей) еще до начала рытья котлована. То есть фактически, — в обход федерального закона об участии в долевом строительстве № 214-ФЗ.

            Покупатель в рамках вексельной схемы получал не саму квартиру, а лишь обязательство ее ему передать. Если по какой-либо причине квартира, на которую рассчитывал покупатель, не доставалась ему в собственность, он мог или продать вексель или требовать через суд возврата стоимости векселя. Ни о какой квартире речь вообще не шла. Поэтому, с точки зрения здравого смысла и защиты покупательских интересов, вексельную схему требуется либо упразднить, либо дополнить правовыми механизмами, защищающими дольщика.

            Вместе с тем, по мнению специалистов аналитического центра www.irn.ru , подобные судебные иски и переход к работе согласно закону № 214-ФЗ, не окажут особого влияния на стоимость недвижимости. Уровень цен определяется платежеспособным спросом. Продавец не станет выставлять товар дешевле, чем рассчитывает за него выручить, но также не сможет продать его дороже той суммы, которая есть у покупателя. Люди просто не в состоянии платить больше своих финансовых возможностей. Следовательно, все налоговые претензии и другие издержки влияют не на цены, а на рентабельность.

             Вполне естественно, что из-за уменьшения рентабельности, прибыли компаний сократятся, но к новому скачку цен это не приведет. Ведь объекты, расположенные в наиболее развитых регионах уже достигли возможного предела стоимости, а остальной рынок постепенно подтягивается к своему ценовому потолку.

             Скорее всего, можно будет наблюдать плавный переход на новые схемы долевого строительства с уходом старых объектов и приходом новых. Сегодня в Москве уже появились компании, работающие по закону № 214-ФЗ, а в некоторых регионах число таких застройщиков доходит 50%.

Отметим также, что имеющий место судебный процесс не вызвал на рынке паники и какого-либо ажиотажа. Игроки рынка недвижимости наблюдают за ним, скорее с интересом, нежели с тревогой. Для крупных компаний налоговые проверки и работа с исковыми заявлениями — часть повседневной рутины, в которой проходят их трудовые будни.