Агентство по ипотечному и жилищному кредитованию вводит новую методику рефинансирования ипотечных ссуд. На первом месте в списке ипотечные кредиты с плавающей ставкой, привязанной к ставке рефинансирования ЦБ. Банкиры приветствуют новый продукт, но не уверены, что он будет востребован. Ведь именно "плавающие" ставки и привели к американскому ипотечному кризису.
Агентство ипотечного и жилищного кредитования нашло новый способ поддержать, а заодно направить в нужном русле отечественный рынок ипотечного кредитования. Для этого Агентство внедряет метод долгосрочного фондирования до 30 лет под залог кредитных портфелей. Данный механизм предполагает, что банки-партнеры Агентство ипотечного и жилищного кредитования формируют пул ипотечных кредитов как собственных, так и приобретенных у более мелких игроков, получают займ от АИЖК под залог закладных, потом выпускают ценные ипотечные бумаги на весь портфель с поручительством АИЖК.
На всю программу в этом году АИЖК готово выделить 16 млрд рублей, оговорив возможность увеличения цифры в случае спроса со стороны банков. "Такая сумма достаточна для того, чтобы АИЖК начал осваивать программу и смог получить представление, насколько востребован продукт", - говорит по этому поводу зампред правления СДМ-банка Вячеслав Андрюшкин.
Однако выдавать долгосрочные займы АИЖК готов лишь по перспективным с точки зрения агентства направлениям, к каковым относятся в первую очередь кредиты с переменной ставкой, привязанной к ставке рефинансирования ЦБ, и продукты по программе "Материнский капитал".
Как заявили в АИЖК, эта схема позволит снизить риски крупных банков, разнообразить линейку продуктов и повысить конкуренцию среди финансовых институтов, что даст возможность добиться более привлекательных условий для заемщиков. Агентство направило запросы в 30 крупных банков с предложением данной схемы, получив отклик и заявки от 11 из них. Первым поддержать инициативу вызвался банк "Открытие".
"Данная схема является новой для АИЖК, но по сути она ненова для нашего рынка. По похожей схеме предоставляет кредиты ЦБ. Правда, в отличие от нас на срок до 12 месяцев, сроки АИЖК гораздо длиннее", - говорит генеральный директор АИЖК Александр Семеняка. По его словам, участие крупных банков в новом проекте позволит АИЖК влиять на ипотечный рынок. Кроме того, данная схема, как считают представители агентства, приведет к улучшению качества ипотечных активов и к большей устойчивости российской ипотеки. "Практика и недавний кризис в США показали, если банк выдал кредит и оставил на своем балансе, то, как правило, и при выдаче он лучше соблюдает процедуры по оценке заемщика и в процессе сопровождения кредита предпринимает все усилия для сохранения качества выданного кредита", - говорит Александр Семеняка.
Схема предполагает не прос-то выдачу целевого займа, в будущем ее планируется дополнить офертой на выкуп ипотечных ценных бумаг, которые банк будет выпускать. "Сейчас мы выпускаем ипотечные облигации в основном через ипотечного агента, создавая специальную компанию. Данная схема позволит крупным банкам выпустить ипотечные облигации со своего баланса, как это делает банк ВТБ. В дальнейшем данный заем будет погашен через приобретение агентством данных бумаг", - поясняет Семеняка.
АИЖК будет предоставлять финансирование по ставке, которая рассчитывается от стоимости выданного ипотечного кредита минус маржа, которая выплачивается банку за работу и за принятие кредитного риска. Однако данная маржа не будет превышать 4% годовых. "С помощью новой схемы мы сможем влиять на стандартизацию рынка, с одной стороны, не выкупая дополнительные кредиты, с другой стороны, способствовать продвижению на рынок тех ипотечных кредитов, которые мы считаем необходимо продвигать для того, чтобы сам рынок был более сбалансированным", - говорит Семеняка.
К таким продуктам агентство в первую очередь относит ипотечные кредиты с переменной ставкой. Чтобы защитить заемщика в данном продукте от чрезмерных колебаний процентных выплат, ставка привязана к ставке рефинансирования ЦБ, пересчет происходит раз в год - берется значение ставки ЦБ за месяц до даты выдачи кредита, то есть если кредит был выдан 20 сентября, то ежегодно берется значение ставки на 20 августа. Кроме того, будет установлено предельное значение, выше которого ставка расти не сможет. В АИЖК надеются, что крупные банки будут не только сами выдавать кредиты, но и выкупать их у других игроков. Этот продукт позволит развить конкуренцию и создать порядка 10-20 рефинансирующих организаций, которыми могут быть ведущие кредитные организации. Они обеспечат как собственную выдачу, так и выкуп кредитов у региональных финансовых институтов. "Кризис показал, что АИЖК осталось единственной рефинансирующей организацией в течение последних 18 месяцев. Понятно, что для восстановления ипотеки одной организации недостаточно, нужно, чтобы работали рыночные механизмы", - говорит Александр Семеняка.
В КБ "Открытие" считают продукт с переменной ставкой настолько перспективным, что планируют около половины собственных ипотечных кредитов выдать именно по этой схеме. В 2010 году банк готовится как выдать, так и выкупить у региональных партнеров ипотечных кредитов с переменной ставкой на 5,5 млрд рублей. "АИЖК кредитует банки на зеркальных условиях, то есть предоставляя займы под залог закладных, это позволяет нам предлагать более низкую ставку для конечного заемщика", - говорит предправления КБ "Открытие" Василий Заблоцкий. Ставка по таким продуктам в среднем при текущем уровне ставки рефинансирования ЦБ составит от 9,75 до 11% на срок до 30 лет. "Несмотря на кажущуюся неопределенность, которая заложена в данной ставке, она привязана к финансовому индикатору, который вызывает большое доверие. Однако банкам предстоит большая просветительская работа по донесению преимуществ данного продукта до конечного потребителя", - говорит первый зампред правления КБ "Открытие" Игорь Дуда.
По его словам, кризис показал, что многие банки нашли лазейки и прописали возможность в договоре в одностороннем порядке повышать ставки по ипотеке. В случае с продуктом, где ставка жестко привязана к ставке рефинансирования ЦБ, ничего подобного произойти не может. Учитывая особенности политики регулятора, склонного в периоды потрясений облегчать жизнь банкам и снижать ставку рефинансирования, в самые тяжелые для страны периоды, нагрузка на плательщика, например, в разгар безработицы не усилится, а, наоборот, скорее всего уменьшится. "Динамика роста и падения платежей в данном случае будет привязана к инфляции и динамике роста и падения цен на потребительском рынке", - говорит Игорь Дуда. Впрочем, не все эксперты согласны, что данная ставка будет однозначно выгодна для заемщика. "Конечно, предлагаемый АИЖК продукт содержит ограничение уровня ставки, однако ее величина в определенные временные промежутки все равно может оказаться существенно выше фиксированной ставки, предлагаемой сейчас по "стандартным" ипотечным продуктам, которую, напомню, банкам законодательно запрещено пересматривать в большую сторону в течение всего срока кредитования", - отмечает Вячеслав Андрюшкин.
В банке "Открытие" уверены, что схема интересна и самим банкам. "Она позволяет решить главную проблему российских финансовых институтов - поиск длинных денег. Имея на балансе долгосрочный кредит АИЖК, мы сможем сформировать пул, чтобы в дальнейшем с помощью того же АИЖК выпустить ипотечные облигации", - говорит Игорь Дуда.
Впрочем, прежде чем данный продукт будет востребован, банкам придется провести серьезную просветительскую работу, а пока, по мнению многих участников рынка, массовый заемщик не готов к таким сложным инструментам. "Существенных преимуществ продуктов с плавающей ставкой, привязанной к ставке рефинансирования ЦБ, я не вижу - по крайней мере, до тех пор, пока ставка рефинансирования не станет более стабильной величиной. На мой взгляд, для человека, берущего ипотечный кредит, обычно важнее знать, какую сумму он будет платить ежемесячно в течение ряда лет, чем надеяться на уменьшение этих выплат при снижении ставки рефинансирования, которая может и существенно вырасти - опыт это показывает", - считает Вячеслав Андрюшкин.
